Projekt leży w szufladzie, ale mogą zmienić zasady gry. Polacy mogą zapłacić gigantyczny podatek

Dokument jest gotowy, obliczenia wykonane, uzasadnienie prawne przygotowane. Wszystko czeka w ministerialnej szufladzie, ale minister przyznaje wprost: wprowadzenie nowego podatku blokuje lojalność wobec koalicjantów. Czy to oznacza, iż Polacy mogą odetchnąć z ulgą? Niekoniecznie. Lewica już zapowiada, iż pokaże własny projekt, a organizacje międzynarodowe naciskają na zmiany.

Fot. Warszawa w Pigułce

Gotowy projekt w szufladzie. Minister mówi wprost o blokadzie

Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050 nie kryje się z prawdą. Jej resort dysponuje pełną dokumentacją techniczną dotyczącą opodatkowania nadmiarowych nieruchomości. Szczegółowe analizy finansowe przeprowadzono, warianty obliczono, konsekwencje zbadano. Mimo to projekt pozostaje zamrożony. W radiowej rozmowie minister przyznała, iż lojalność koalicyjna stanęła na drodze planowanej zmianie podatkowej. To idealny przykład tego, jak polityczne kalkulacje mogą zatrzymać choćby najbardziej zaawansowane prace legislacyjne.

Rządzący stanęli przed dylematem nie do łatwego rozwiązania. Z jednej strony postulaty ekonomiczne przemawiają za zmianą, z drugiej praktyczne kalkulacje wyborcze każą zachować ostrożność. Wprowadzenie nowego obciążenia podatkowego, choćby dla wąskiej grupy najzamożniejszych, to polityczne pole minowe. Krzysztof Gawkowski, wicepremier i minister cyfryzacji, zapowiedział w maju tego roku, iż Lewica na pewno pokaże swój projekt podatku katastralnego. Warto jednak pamiętać, iż oficjalnie Ministerstwo Finansów zaprzecza jakimkolwiek pracom nad tym podatkiem. Wiceminister finansów Jarosław Neneman podczas Samorządowego Kongresu Finansowego w maju stwierdził krótko: „katastru nie będzie”.

Kto ma najwięcej mieszkań? Lista zaskakuje wszystkich

Skala zjawiska gromadzenia mieszkań przez Polaków okazała się mniejsza niż powszechnie przypuszczano. Ministerstwo ustaliło, iż zaledwie ośmioro na tysiąc obywateli posiada trzy lub więcej lokali. To grupa licząca od dwustu do dwustu pięćdziesięciu tysięcy osób w całym kraju. Statystycznie niewiele, ale wśród nich znajdują się ludzie o znaczącym potencjale ekonomicznym.

Lista parlamentarzystów z bogatymi portfelami nieruchomościowymi obejmuje wszystkie główne siły polityczne. Robert Kropiwnicki z Koalicji Obywatelskiej zgromadził jedenaście mieszkań. Małgorzata Niemczyk z tej samej formacji dysponuje dziesięcioma nieruchomościami. Po stronie opozycji Agnieszka Soin z Prawa i Sprawiedliwości jest właścicielką ośmiu lokali, a Krzysztof Śmiszek z Lewicy posiada siedem. To wyjaśnia, dlaczego temat budzi tyle emocji w kuluarach Sejmu i dlaczego wprowadzenie takiego podatku może być politycznie bardzo trudne.

Projektowane rozwiązanie zawierało jednak istotne zabezpieczenia dla rodzin z dziećmi. Mieszkania kupowane z przeznaczeniem dla potomstwa miałyby być wyłączone spod opodatkowania. Oznacza to, iż rodzice dwójki dzieci mogliby posiadać choćby cztery nieruchomości bez dodatkowych obciążeń finansowych. Każde dziecko uprawniałoby do jednego dodatkowego lokalu ponad standardowy limit dwóch mieszkań.

Dwa konkurencyjne projekty w jednej koalicji

Lewica przygotowała własną wersję projektu pod przewodnictwem Włodzimierza Czarzastego. Przedstawiona w maju propozycja charakteryzuje się surowszym podejściem niż pomysł Polski 2050. Zakłada opodatkowanie od trzeciego mieszkania bez ulg rodzinnych, które przewiduje wariant autorstwa minister Pełczyńskiej-Nałęcz. Dwa konkurencyjne projekty w ramach jednej koalicji pokazują głębokość różnic programowych między partiami rządzącymi.

Fundamentalnym założeniem obu inicjatyw nie jest zwiększenie wpływów do budżetu. Ministerstwo jasno wskazuje na główny cel: chodzi o redystrybucję kapitału inwestycyjnego z sektora nieruchomości do bardziej produktywnych obszarów gospodarki. Obecna sytuacja prowadzi do nadmiernej koncentracji oszczędności w betonowych inwestycjach, które nie generują dodatkowej wartości ekonomicznej ani miejsc pracy. Rząd wyraźnie sygnalizuje preferowany kierunek dla prywatnych oszczędności. Akcje, obligacje, fundusze inwestycyjne oraz finansowanie innowacyjnych przedsięwzięć biznesowych mają stać się bardziej atrakcyjne.

Ceny mieszkań rosną szybciej niż pensje. Liczby mówią same

Dynamika wzrostu cen mieszkań systematycznie przewyższa tempo wzrostu wynagrodzeń. Ministerstwo przeanalizowało sytuację na warszawskim rynku i odkryło niepokojący trend. Zaledwie w ciągu dwóch lat koszt zakupu pięćdziesięciometrowego mieszkania w stolicy wzrósł z osiemdziesięciu czterech do dziewięćdziesięciu dwóch średnich pensji. To obrazuje skalę kryzysu dostępności mieszkaniowej dla młodych rodzin, które coraz trudniej mogą pozwolić sobie na zakup własnego lokum.

Międzynarodowy Fundusz Walutowy oraz Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju wielokrotnie rekomendowały Polsce wprowadzenie podatku katastralnego. Te zalecenia nabierają szczególnego znaczenia wobec rekordowego deficytu budżetowego przewidywanego na rok 2025, który ma sięgnąć blisko trzystu miliardów złotych. Dodatkowe źródła wpływów stają się nie tyle pożądane, co wręcz konieczne dla stabilności finansów publicznych.

Katalog potencjalnych dodatkowych wpływów obejmuje nie tylko podatek katastralny. Ministerstwo rozważa również podatek cyfrowy dla międzynarodowych koncernów technologicznych oraz dodatkowe obciążenia sektora bankowego. Te instrumenty mają finansować najważniejsze programy rozwojowe państwa i zminimalizować rosnący dług publiczny.

Kto zapłaci i ile? Praktyczny przykład pokazuje skalę zmian

Dla przeciętnego obywatela posiadającego jedno lub dwa mieszkania projektowane zmiany nie niosą żadnych konsekwencji finansowych. Natomiast osoby rozważające zakup trzeciego lokalu jako formę inwestycji muszą przygotować się na potencjalne koszty. Roczne obciążenie wyniosłoby od jednego do czterech procent wartości rynkowej nieruchomości.

Praktyczny przykład pokazuje prawdziwą skalę zmian. Właściciel mieszkania wycenianego na pięćset tysięcy złotych mógłby zostać obciążony rocznym podatkiem sięgającym choćby dwudziestu tysięcy złotych. To kwota, która radykalnie zmienia opłacalność inwestycji mieszkaniowych i może skłonić wielu inwestorów do poszukiwania alternatywnych form lokowania kapitału. Właściciele trzech lub więcej mieszkań stoją przed perspektywą znaczącego wzrostu kosztów utrzymania swoich portfeli.

Co to oznacza dla ciebie?

Jeśli posiadasz jedno mieszkanie lub dom, w którym mieszkasz, możesz spać spokojnie. Żaden z projektowanych wariantów nie przewiduje obciążenia właścicieli pojedynczych nieruchomości. choćby jeżeli masz drugie mieszkanie, także nie musisz się martwić. Problem zaczyna się dopiero przy trzecim lokalu.

Jednak sytuacja może wpłynąć na ciebie pośrednio. Część ekspertów szacuje, iż na rynek może trafić dodatkowo od stu do stu pięćdziesięciu tysięcy mieszkań dotychczas przetrzymywanych wyłącznie jako forma lokowania kapitału. Taka skala zwiększenia podaży mogłaby mieć wymierny wpływ na obniżenie cen nieruchomości. jeżeli planujesz zakup mieszkania w najbliższych latach, ta zmiana może zadziałać na twoją korzyść. Z drugiej strony, jeżeli wynajmujesz mieszkanie, właściciele mogą próbować przerzucić część dodatkowych kosztów na czynsze.

Dla rodzin wielodzietnych projekt Polski 2050 zawiera istotne zabezpieczenia. jeżeli masz dzieci i planujesz kupić dla nich mieszkania na przyszłość, możesz to zrobić bez obaw o dodatkowe podatki. Każde dziecko uprawnia do jednego dodatkowego lokalu ponad limit dwóch mieszkań. To oznacza, iż rodzina z trójką dzieci mogłaby posiadać pięć nieruchomości bez żadnych konsekwencji podatkowych.

Europejskie doświadczenia. Jak działa to za granicą?

Europejskie doświadczenia z podatkiem katastralnym sięgają dziesiątek lat. We Francji właściciele płacą około jednego procenta wartości rocznie, podobnie działa system w Niemczech. Włochy poszły dalej, wprowadzając opodatkowanie już od drugiego mieszkania. To generuje wpływy na poziomie czterech dziesiątych procenta produktu krajowego brutto. Polska należy do nielicznej grupy państw Unii Europejskiej opierających opodatkowanie nieruchomości na powierzchni, a nie rzeczywistej wartości rynkowej.

Koszty techniczne wprowadzenia systemu stanowią poważne wyzwanie, na które zwracają uwagę eksperci. Konieczność przeprowadzenia wyceny niemal wszystkich nieruchomości w kraju wymaga stworzenia rozbudowanej infrastruktury technicznej i zatrudnienia znacznej liczby specjalistów. Niektórzy analitycy ostrzegają, iż w przypadku ograniczenia podatku jedynie do trzeciego i kolejnych mieszkań, koszty utrzymania systemu mogą przewyższyć generowane wpływy budżetowe. To jeden z głównych argumentów przeciwników tej reformy.

Proces wprowadzenia trwałby lata. Co stoi na przeszkodzie?

Artur Krawczyk z Centrum Myśli Gospodarczej wskazuje, iż wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce to proces wieloetapowy, który wymagałby co najmniej dziesięciu do piętnastu lat intensywnych prac legislacyjnych i organizacyjnych. Pierwszym krokiem byłoby określenie kompetencji i ministerialnych odpowiedzialności. Następnie konieczne stałoby się stworzenie szczegółowej dokumentacji technicznej oraz integracja istniejących baz danych.

Polska nie posiada w tej chwili kompletnego, aktualnego katastru nieruchomości obejmującego ich rynkową wycenę. To podstawowy problem, który trzeba rozwiązać przed wprowadzeniem nowego systemu opodatkowania. Stworzenie takiego rejestru wymagałoby koordynacji wielu systemów informatycznych oraz współpracy różnych instytucji państwowych. Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski podkreślał w swoich wypowiedziach, iż bez uporządkowania rejestrów i baz danych wprowadzenie podatku katastralnego jest praktycznie niemożliwe.

Alternatywne rozwiązanie przewiduje wprowadzenie progresywnego podatku obejmującego wszystkie nieruchomości, ale z różnicowanymi stawkami. Przykładowa struktura mogłaby zakładać trzy dziesiąte procenta od pierwszego mieszkania, pięć dziesiątych procenta od drugiego oraz jeden procent od trzeciego i kolejnych. Taki system byłby bardziej kompleksowy i efektywny ekonomicznie, ale jednocześnie dotknąłby znacznie szerszą grupę podatników.

Jak zabezpieczyć się przed możliwymi zmianami?

Jeśli posiadasz więcej niż dwa mieszkania i obawiasz się potencjalnych zmian podatkowych, masz kilka opcji. Po pierwsze, możesz rozważyć częściową wyprzedaż zasobów mieszkaniowych, zwłaszcza jeżeli nieruchomości nie generują satysfakcjonujących przychodów z wynajmu. Pieniądze z takiej sprzedaży możesz zainwestować w bardziej produktywne aktywa, takie jak akcje czy obligacje.

Po drugie, jeżeli masz dzieci, przemyśl formalną reorganizację własności nieruchomości. Możesz rozważyć przekazanie części mieszkań dzieciom już teraz, co w przyszłości może uchronić cię przed dodatkowym opodatkowaniem. Pamiętaj jednak, iż takie decyzje powinny być konsultowane z prawnikiem i doradcą podatkowym, bo mogą nieść inne konsekwencje finansowe.

Po trzecie, śledź uważnie rozwój sytuacji politycznej. Temat podatku katastralnego pojawił się choćby w kampanii prezydenckiej. Kandydaci tacy jak Adrian Zandberg czy Krzysztof Stanowski popierają wprowadzenie takiego rozwiązania, z kolei Karol Nawrocki stanowczo się temu sprzeciwia i choćby postuluje konstytucyjny zakaz jego wprowadzenia. Wynik wyborów może mieć znaczący wpływ na losy tego projektu.

Polityczna blokada czy tylko kwestia czasu?

Minister Pełczyńska-Nałęcz podkreśla, iż mimo głębokiego przekonania o słuszności proponowanych rozwiązań, Polska 2050 nie będzie działać wbrew ustaleniom koalicyjnym. Polityczna blokada wynika z przekonania o konieczności zachowania jedności w kwestiach tak wrażliwych jak opodatkowanie. Przyszłość projektu zależy od wyniku wewnętrznych negocjacji oraz ewentualnego włączenia tej kwestii do programu wyborczego przed wyborami w dwa tysiące dwudziestym siódmym roku.

Bez politycznego konsensusu najbardziej zaawansowane technicznie projekty pozostaną jedynie teoretycznymi rozważaniami w ministerialnych szufladach. Historia pokazuje, iż temat podatku katastralnego powraca w Polsce cyklicznie od trzydziestu lat, ale nigdy nie doszło do jego realnego wprowadzenia. Czy tym razem będzie inaczej? Wiele zależy od sytuacji gospodarczej, deficytu budżetowego i politycznej woli rządzących. Jedno jest pewne: debata na ten temat będzie się nasilać, zwłaszcza w kontekście wzrastających cen mieszkań i zalecenia międzynarodowych organizacji.