4 godzin temu
Do Komisji Petycji Senatu trafiła rewolucyjna propozycja zmian w prawie najmu. Petycja złożona 29 września wzywa do gruntownego przebudowania systemu ochrony lokatorów, który zdaniem jej autora od lat prowadzi do nadużyć i rujnuje finansowo właścicieli mieszkań. Główny postulat brzmi jasno – sprawy o eksmisję dłużników mają być rozpatrywane w trybie przyspieszonym i kończyć się wyrokiem w ciągu maksymalnie 60 dni od złożenia pozwu. To koniec wielomiesięcznego, a często choćby wieloletniego oczekiwania na sprawiedliwość.
Fot. Warszawa w Pigułce
Obecny system chroni dłużników kosztem właścicieli
Polski system ochrony praw lokatorów od lat budzi skrajne emocje. Z jednej strony ma zapewniać bezpieczeństwo mieszkańcom znajdującym się w trudnej sytuacji życiowej, z drugiej – wielu właścicieli nieruchomości uważa go za całkowicie niesprawiedliwy i otwarcie dyskryminujący wynajmujących. Autor petycji wprost wskazuje, iż obecne przepisy, w tym ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks postępowania cywilnego, w praktyce nadmiernie chronią lokatorów-dłużników, choćby w przypadkach długotrwałego i celowego uchylania się od płacenia czynszu.
Konsekwencje tego stanu rzeczy są dramatyczne dla tysięcy właścicieli. Powstają wieloletnie zaległości czynszowe sięgające dziesiątek, a choćby setek tysięcy złotych. Właściciele ponoszą poważne straty finansowe, często tracąc jedyne źródło utrzymania, jeżeli mieszkanie stanowiło dla nich inwestycję emerytalną. Budżety gmin są obciążane kosztami zapewniania lokali socjalnych, które i tak często nie są dostępne przez wiele lat. Sądy zadławiają się sprawami eksmisyjnymi ciągnącymi się miesiącami lub latami. Dotyczy to też szerszego problemu. Rządzący rozważają wprowadzenie podatku katastralnego, obwiniając właścicieli o to, iż czynsze są wysokie i mieszkania nie są na rynku wynajmu, zupełnie nie zauważając, iż często problem nie leży po stronie właścicieli, a systemu prawnego.
Według obowiązujących przepisów właściciel chcący eksmitować lokatora zalegającego z czynszem musi najpierw poczekać, aż zaległości przekroczą trzy pełne okresy płatności. Następnie musi wysłać pisemne upomnienie i dać lokatorowi dodatkowy miesiąc na uregulowanie długu. Dopiero potem może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Po upływie tego okresu może złożyć pozew do sądu. Sąd rozpatruje sprawę przez kolejne miesiące, a czasem lata. Po uprawomocnieniu wyroku trzeba uzyskać klauzulę wykonalności i zlecić egzekucję komornikowi. Cały proces od pierwszej zaległości do faktycznej eksmisji może trwać 2-3 lata, a w skrajnych przypadkach choćby dłużej.
Rewolucyjne zmiany – 60 dni od pozwu do wyroku
Kluczowa propozycja zawarta w petycji dotyczy wprowadzenia obowiązkowego postępowania przyspieszonego w sprawach o opróżnienie lokalu z powodu zaległości czynszowych. Sprawy, w których zaległości przekraczają dwa pełne okresy płatności, miałyby być rozpoznawane w specjalnym trybie. Sąd musiałby wyznaczyć termin posiedzenia w ciągu zaledwie 30 dni od doręczenia odpisu pozwu pozwanemu i rozpoznać całą sprawę w terminie maksymalnie 60 dni od wniesienia pozwu.
Taka zmiana oznaczałaby całkowity przewrót w dotychczasowej praktyce. Zamiast czekać rok lub dłużej na wyrok, właściciel otrzymałby rozstrzygnięcie w 2 miesiące. Zamiast gromadzić zaległości przez lata, lokator wiedziałby iż konsekwencje braku płatności nadejdą bardzo szybko. Zamiast paraliżujących sądy wielomiesięcznych postępowań, sprawy byłyby załatwiane sprawnie i przewidywalnie.
Dla właścicieli mieszkań to szansa na ograniczenie strat finansowych do minimum. Zamiast tracić dziesiątki tysięcy złotych podczas wieloletniego procesu, straciliby maksymalnie kilka miesięcy czynszu. Dla uczciwych lokatorów nic by się nie zmieniło – tylko ci, którzy świadomie i uporczywie nie płacą, odczuliby konsekwencje. Dla sądów oznaczałoby to odciążenie i możliwość szybszego rozpatrywania wszystkich spraw, nie tylko eksmisyjnych.
Koniec z czekaniem na lokal socjalny – eksmisja do noclegowni
Druga kluczowa propozycja dotyczy sytuacji, w której gmina nie jest w stanie zapewnić lokalu socjalnego osobie podlegającej eksmisji. w tej chwili w takiej sytuacji wyrok eksmisyjny nie może być wykonany i właściciel musi czekać, aż gmina znajdzie odpowiedni lokal. W praktyce oznacza to kolejne miesiące lub lata opóźnienia, podczas których lokator-dłużnik dalej mieszka w cudzym mieszkaniu nie płacąc czynszu.
Petycja proponuje radykalne rozwiązanie tego problemu. W przypadku braku lokalu socjalnego właściciel miałby prawo do eksmisji do tymczasowego pomieszczenia, noclegowni lub schroniska wskazanych przez gminę. Jak argumentuje autor petycji, taki system zapewnia minimum socjalne osobie eksmitowanej, a jednocześnie uwalnia lokal dla właściciela, pozwalając mu wreszcie odzyskać swoją własność.
To kontrowersyjna propozycja, która z pewnością wywoła gorącą dyskusję. Zwolennicy będą argumentować, iż to sprawiedliwe – osoba, która latami nie płaciła czynszu, nie ma prawa żądać od państwa pełnowartościowego mieszkania. Przeciwnicy będą wskazywać na aspekty humanitarne i zagrożenie zwiększeniem liczby osób w schroniskach, gdzie warunki są często bardzo trudne.
Zaległości powyżej 6 miesięcy – koniec z automatycznym prawem do lokalu socjalnego
Trzeci istotny postulat to wprowadzenie domniemania braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego dla osób, których zaległości czynszowe przekraczają 6 miesięcy. Wyjątek miałby obowiązywać tylko dla osób faktycznie potrzebujących pomocy społecznej ze względu na obiektywnie trudną sytuację życiową.
Obecnie prawo do lokalu socjalnego przysługuje szerokiemu kręgowi osób. Sąd nie może orzec o braku tego prawa wobec kobiet w ciąży, osób opiekujących się małoletnimi dziećmi, obłożnie chorych i bezrobotnych. W praktyce oznacza to, iż bardzo duża grupa lokatorów-dłużników automatycznie otrzymuje prawo do lokalu socjalnego, niezależnie od tego, jak długo nie płacili czynszu i czy mieli obiektywną możliwość płacenia.
Nowe przepisy miałyby zmienić filozofię tego systemu. Nie każdy dłużnik miałby automatyczne prawo do lokalu socjalnego tylko dlatego, iż spełnia formalne kryteria. Osoby, które przez pół roku lub dłużej świadomie nie płaciły czynszu mimo posiadania środków, traciłyby prawo do pomocy państwa. Ochroną byłyby objęte tylko osoby rzeczywiście potrzebujące – te, które znalazły się w trudnej sytuacji życiowej niezależnie od swojej woli.
Dwie strony tej samej sprawy – kto ma rację?
Właściciele mieszkań od lat podnoszą te same argumenty. Kupili nieruchomość jako inwestycję, często za ciężko zarobione oszczędności całego życia. Liczyli na dochód z najmu jako zabezpieczenie emerytury. Tymczasem system prawny sprawia, iż stają się bezsilni wobec lokatorów, którzy przestają płacić czynsz. Przez lata toczą kosztowne procesy sądowe, tracą dziesiątki tysięcy złotych, a często w końcu i tak muszą zaakceptować symboliczne spłaty przez najbliższe kilkanaście lat. Wielu z nich rezygnuje z wynajmowania mieszkań, co pogłębia kryzys dostępności lokali na rynku.
Obrońcy praw lokatorów przedstawiają zupełnie inną perspektywę. Mieszkanie to podstawowe prawo człowieka i nie można pozbawiać ludzi dachu nad głową bez zapewnienia alternatywy. Wielu lokatorów przestaje płacić czynsz nie z powodu złej woli, ale z powodu utraty pracy, choroby, sytuacji kryzysowej w rodzinie. System ochrony istnieje właśnie po to, by chronić najsłabszych przed bezdomnością. Przyspieszenie eksmisji i wysyłanie ludzi do noclegowni to naruszenie godności człowieka i droga do katastrofy humanitarnej.
Problem w tym, iż obie strony mają częściowo rację. Rzeczywiście istnieją lokatorzy, którzy nadużywają systemu – mają środki na życie, ale świadomie nie płacą czynszu, wiedząc iż proces eksmisji potrwa lata. Równocześnie istnieją osoby, które znalazły się w prawdziwej trudności i naprawdę potrzebują ochrony państwa. Obecny system nie rozróżnia tych dwóch grup, chroniąc wszystkich jednakowo.
Precedensy z innych państw – jak radzą sobie inni
Warto spojrzeć na rozwiązania stosowane w innych krajach europejskich, gdzie balans między prawami lokatorów a właścicieli wygląda różnie. W Niemczech proces eksmisji trwa zwykle 3-6 miesięcy, ale system jest bardzo przewidywalny i nieuchronny. Lokator wiedzący, iż nie płaci czynszu, może być niemal pewien eksmisji w stosunkowo krótkim czasie. Jednocześnie system pomocy społecznej jest na tyle sprawny, iż osoby w trudnej sytuacji rzeczywiście otrzymują wsparcie.
We Francji przepisy są bardziej restrykcyjne dla lokatorów. Przy zaległościach przekraczających dwa miesiące właściciel może rozpocząć procedurę eksmisji, która trwa około roku. Istnieje jednak tzw. zimowa przerwa w eksmisji – od 1 listopada do 31 marca nie można eksmitować nikogo, co daje lokatorom kilka miesięcy dodatkowego czasu.
W Wielkiej Brytanii system jest najbardziej przyjazny właścicielom. Przy umowach krótkoterminowych właściciel może rozpocząć procedurę eksmisji niemal natychmiast po zaprzestaniu płacenia czynszu. Proces sądowy trwa zwykle 2-4 miesiące. Nie ma obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego – lokator zostaje eksmitowany i sam musi znaleźć sobie miejsce.
Polska znajduje się na drugim końcu spektrum – system jest jednymi z najbardziej chroniących lokatorów w całej Europie. To z jednej strony pochwalne z punktu widzenia ochrony praw człowieka, z drugiej prowadzi do opisywanych problemów i zniechęca właścicieli do wynajmowania mieszkań.
Najem okazjonalny – istniejące rozwiązanie, który czasem i tak nie działa
Warto przypomnieć, iż polskie prawo już teraz przewiduje mechanizm pozwalający na szybszą eksmisję – najem okazjonalny. To specjalna forma umowy najmu, w której lokator z góry godzi się na uproszczoną procedurę eksmisji. Do umowy najmu okazjonalnego załącza się oświadczenie lokatora o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, złożone przed notariuszem.
W przypadku takiej umowy właściciel nie musi prowadzić długiego postępowania sądowego. Po upływie okresu najmu lub w przypadku naruszenia warunków umowy może od razu skierować sprawę do komornika. To znaczące przyspieszenie i uproszczenie procesu.
Problem w tym, iż najem okazjonalny dotyczy wyłącznie osób fizycznych wynajmujących swoje prywatne mieszkanie. Nie mogą z niego korzystać np. firmy, które zawodowo wynajmują lokale. Jest też wymóg wskazania przez najemcę adresu, pod który może się wyprowadzić — i oświadczenia właściciela tego lokalu, iż go przyjmie. To kolejny papier, który często zniechęca ludzi. Ponadto właściciel może w dowolnym momencie wycofać zgodę, nie informując o tym właściciela.
Co dalej z petycją – długa droga legislacyjna
Petycja trafiła do Komisji Petycji Senatu, która będzie ją teraz analizować. Komisja może zdecydować o podjęciu inicjatywy ustawodawczej, jeżeli uzna postulaty za zasadne. Może też uznać petycję za niezasadną i odrzucić ją bez dalszych działań. Może wreszcie przekazać ją do rozpatrzenia przez adekwatne ministerstwo – w tym przypadku prawdopodobnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii odpowiadające za politykę mieszkaniową.
Nawet jeżeli Komisja zdecyduje się na poparcie petycji, droga do realnych zmian w prawie będzie długa. Trzeba będzie przygotować projekt ustawy, przeprowadzić konsultacje społeczne, przedyskutować go w Sejmie i Senacie, uzyskać podpis prezydenta. Cały proces może potrwać rok lub dłużej. A to zakładając, iż w ogóle dojdzie do zmian – wiele petycji kończy się na etapie rozpatrzenia przez komisję.
Historia podobnych inicjatyw nie napawa optymizmem. Przez ostatnie 20 lat wielokrotnie próbowano zmieniać przepisy dotyczące ochrony lokatorów. Zarówno w kierunku ich zaostrzenia, jak i złagodzenia. Praktycznie wszystkie próby kończyły się albo odrzuceniem, albo tak dużym rozwodnieniem pierwotnych propozycji, iż efekt końcowy był znikomy. System ochrony praw lokatorów okazał się być jednym z najbardziej opornych na zmiany obszarów polskiego prawa.
Dla kogo nowe przepisy byłyby korzystne
Gdyby petycja przełożyła się na realne zmiany w prawie, największymi beneficjentami byliby oczywiście właściciele mieszkań wynajmujący je na rynku prywatnym. Osoby, które przez lata cierpią z powodu lokatorów-dłużników, wreszcie mogłyby gwałtownie odzyskać swoje mieszkania i ograniczyć straty finansowe. Dla wielu z nich byłoby to ogromne psychiczne i finansowe odciążenie.
Skorzystałyby też gminy, które w tej chwili muszą zapewniać lokale socjalne osobom eksmitowanym, choćby jeżeli te osoby latami nie płaciły czynszu mimo posiadania środków. Budżety samorządów są już mocno obciążone kosztami polityki mieszkaniowej, a nowy system pozwoliłby na lepsze targetowanie pomocy – tylko dla tych, którzy naprawdę jej potrzebują.
Sądy również odetchnęłyby z ulgą. Sprawy eksmisyjne stanowią znaczący odsetek spraw cywilnych i często ciągną się miesiącami. Wprowadzenie szybkiego trybu rozpoznawania oraz jasnych kryteriów przyznawania prawa do lokalu socjalnego znacznie by je odciążyło.
Paradoksalnie skorzystaliby też uczciwi lokatorzy. Obecny system, chroniąc dłużników, sprawia iż wielu właścicieli w ogóle rezygnuje z wynajmowania mieszkań lub podnosi czynsze do poziomów zabezpieczających przed stratami. To zmniejsza podaż mieszkań na rynku i podnosi ceny. System, który skutecznie i gwałtownie usuwa dłużników, zachęciłby więcej właścicieli do wynajmu i mógłby obniżyć średni poziom czynszów.
Kto straci na zmianach
Z drugiej strony istnieje grupa, która mogłaby ponieść poważne konsekwencje nowych przepisów. To przede wszystkim osoby faktycznie znajdujące się w trudnej sytuacji życiowej, które z powodu utraty pracy, choroby czy innych losowych zdarzeń zaprzestały płacenia czynszu. w tej chwili system daje im czas na wyjście z kryzysu – mogą poszukać nowej pracy, załatwić świadczenia społeczne, uzyskać pomoc rodziny. Przyspieszona eksmisja w 60 dni mogłaby być dla nich katastrofalna.
Szczególnie zagrożone byłyby rodziny z małymi dziećmi. Przepis o domniemaniu braku prawa do lokalu socjalnego przy zaległościach powyżej 6 miesięcy mógłby dotyczyć także matek z dziećmi, które w tej chwili są chronione. jeżeli matka straciła pracę w ciąży, nie znalazła nowej przez pół roku i nagromadziła zaległości – według nowych przepisów mogłaby zostać eksmitowana do noclegowni wraz z dziećmi.
Osoby starsze i schorowane również mogłyby ucierpieć. Emeryt czy rencista, którego świadczenie nie wystarcza na czynsz, dziś jest chroniony przed eksmisją na bruk. Nowy system mógłby wysłać go do schroniska, gdzie warunki często są niewłaściwe dla osób starszych i chorych.
Organizacje zajmujące się pomocą bezdomnym ostrzegają, iż nowe przepisy mogłyby dramatycznie zwiększyć liczbę osób trafiających do noclegowni i schronisk. Te placówki już teraz działają na granicy możliwości, szczególnie zimą. Napływ setek czy tysięcy nowych osób rocznie sparaliżowałby cały system pomocy społecznej.
Potrzebna reforma, ale jaka?
Praktycznie wszyscy eksperci zgadzają się, iż obecny system wymaga zmian. Równowaga między prawami lokatorów a właścicieli jest zachwiana i prowadzi do patologii po obu stronach. Problem w tym, iż consensus kończy się na diagnozie – co do kierunku reform zdania są skrajnie podzielone.
Zwolennicy liberalizacji postulują działania proponowane w petycji – szybsze eksmisje, surowsze kryteria dostępu do lokalu socjalnego, możliwość eksmisji do noclegowni. Argumentują, iż tylko twardy system powstrzyma nadużycia i zachęci właścicieli do wynajmu mieszkań.
Obrońcy obecnego stanu prawnego lub choćby dalszego wzmocnienia ochrony lokatorów twierdzą, iż problem nie leży w przepisach, ale w braku mieszkań komunalnych i socjalnych. Gdyby państwo zapewniło odpowiednią liczbę mieszkań dla osób w trudnej sytuacji, nie byłoby problemu z eksmisją – lokatorzy mieliby gdzie się przeprowadzić, a właściciele gwałtownie odzyskaliby mieszkania.
Być może rozsądnym rozwiązaniem byłby system pośredni – szybsze procedury połączone z lepszą oceną faktycznej sytuacji lokatora. Osoby, które świadomie i celowo nie płacą czynszu mimo posiadania środków, mogłyby być gwałtownie eksmitowane. Osoby faktycznie w trudnej sytuacji otrzymywałyby ochronę i czas na znalezienie rozwiązania. Kluczem byłoby skuteczne rozróżnienie tych dwóch grup, co w tej chwili nie działa.
Czas na dyskusję bez emocji
Petycja, niezależnie od tego, czy zaowocuje zmianami w prawie, powinna rozpocząć poważną, pozbawioną emocji dyskusję o przyszłości polskiego systemu najmu. To temat dotyczący milionów Polaków – zarówno właścicieli, jak i lokatorów. To temat najważniejszy dla rozwoju rynku mieszkaniowego i rozwiązania kryzysu dostępności mieszkań.
Potrzebna jest rzetelna analiza danych – ile osób rzeczywiście nadużywa systemu, a ile faktycznie potrzebuje pomocy. Jakie są koszty obecnego systemu dla właścicieli, gmin i budżetu państwa. Jakie byłyby skutki społeczne proponowanych zmian. Jak wyglądają podobne systemy w innych krajach i czego możemy się od nich nauczyć.
Potrzebne jest wysłuchanie obu stron – zarówno właścicieli, którzy przez lata tracą oszczędności życia, jak i lokatorów, którzy boją się bezdomności. Obie grupy mają swoje racje i obie zasługują na ochronę swoich praw. Pytanie brzmi – jak znaleźć równowagę, która będzie sprawiedliwa dla wszystkich.
Komisja Petycji Senatu ma teraz przed sobą trudne zadanie. Może odrzucić petycję jako zbyt radykalną. Może ją poprzeć i rozpocząć proces legislacyjny. Może też wykorzystać ją jako punkt wyjścia do szerszej debaty o reformie całego systemu. Niezależnie od decyzji, temat z pewnością będzie powracał – bo problem jest realny i dotyczy zbyt wielu ludzi, by można go było ignorować.
