Skarbówka rusza po zaległe podatki. Jedna pomyłka i zapłacisz fortunę

Era podatkowego eldorado w najmie krótkoterminowym definitywnie się skończyła. Dzięki unijnej dyrektywie DAC7 skarbówka dostała kompletne dane z platform takich jak Airbnb i Booking.com. jeżeli wynajmujesz mieszkanie na doby i nie płacisz wszystkich podatków, przygotuj się na bolesną lekcję. Fiskus może sięgać choćby 5 lat wstecz, a kary sięgają 30 tysięcy złotych.

Fot. Warszawa w Pigułce

Skarbówka dostała kompletną bazę danych

1 lipca 2024 roku weszła w życie ustawa implementująca dyrektywę DAC7, która diametralnie zmieniła sytuację właścicieli wynajmujących krótkoterminowo. Platformy takie jak Airbnb, Booking.com, Otodom czy inne portale rezerwacyjne są teraz zobowiązane do automatycznego przekazywania polskim organom podatkowym szczegółowych informacji o wszystkich swoich użytkownikach.

Jak podkreśla Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, „każda osoba prywatna zajmująca się wynajmem krótkoterminowym, która przynajmniej raz dokonała sprzedaży noclegu przez Airbnb czy Booking.com, znalazła się automatycznie w bazie fiskusa”.

Co najważniejsze – raportowana jest każda transakcja, bez względu na kwotę. Nie ma żadnych progów ani limitów. choćby jeżeli wynajęłeś mieszkanie tylko raz na weekend, twoje dane trafiły do Krajowej Administracji Skarbowej.

Pierwsze raporty już w rękach kontrolerów

Pierwsze kompleksowe raporty za lata 2023-2024 trafiły do KAS do 31 stycznia 2025 roku. Fiskus otrzymał nie tylko imię, nazwisko i adres wynajmującego, ale także numer NIP lub PESEL, numer rachunku bankowego oraz pełną kwotę przychodów uzyskanych za pośrednictwem platform.

Efekty nowych uprawnień KAS są już dramatycznie widoczne. Dane z województwa mazowieckiego pokazują 42-procentowy wzrost korekt PIT-28 w pierwszym kwartale 2025 w porównaniu do analogicznego okresu 2024 roku. To nie są przypadkowe sprawdzenia – to systematyczne działania oparte na konkretnych danych z platform.

Wiceminister finansów Zbigniew Stawicki nie pozostawia złudzeń: „Wynajem krótkoterminowy jest jednym z priorytetowych obszarów kontroli prowadzonych przez Krajową Administrację Skarbową”.

Najem krótkoterminowy to nie najem prywatny

Wielu właścicieli popełnia fundamentalny błąd, myśląc iż wynajem przez Airbnb to zwykły najem prywatny, który można rozliczyć 8,5% ryczałtem. To niebezpieczne uproszczenie, które może kosztować dziesiątki tysięcy złotych.

Usługi najmu krótkoterminowego nie są usługami najmu prywatnego, ale usługami hotelarskimi. W związku z tym muszą być rozliczane jak przychody z działalności gospodarczej, nie jako najem prywatny. To oznacza:

Wyższe podatki: Zamiast 8,5% ryczałtu trzeba płacić podatek według skali podatkowej (17% lub 32%) albo 19% podatek liniowy.

Składki ZUS: Obowiązkowe składki na ubezpieczenia społeczne, które mogą wynosić około 1500-2000 złotych miesięcznie.

VAT 8%: Przy obrotach powyżej 200 tysięcy złotych rocznie konieczność płacenia podatku od towarów i usług.

Kasa fiskalna: Przy obrotach na rzecz osób fizycznych powyżej 20 tysięcy złotych obowiązek posiadania kasy fiskalnej.

Drakoński rachunek za lata wstecz

Najgorsze jest to, iż fiskus może sięgać aż 5 lat wstecz. jeżeli od 2020 roku wynajmujesz mieszkanie przez platformy i nie płaciłeś adekwatnych podatków, urząd skarbowy może naliczyć:

• Cały zaległy podatek za 5 lat
• Odsetki od niezapłaconego podatku (obecnie około 10% rocznie)
• Karę za ukrywanie przychodów do 30 tysięcy złotych
• Dodatkową grzywnę do 5 tysięcy złotych za niezarejestrowaną działalność gospodarczą

W praktyce oznacza to, iż właściciel, który przez 5 lat unikał płacenia adekwatnych podatków, może otrzymać rachunek na kwotę kilkukrotnie wyższą niż pierwotnie zarobił.

Skala problemu jest ogromna

Według szacunków około 87 tysięcy ofert działa na polskich platformach rezerwacyjnych, z czego większość nieprawidłowo rozlicza się z podatków. Eksperci szacują, iż choćby 60% obiektów wynajmowanych krótkoterminowo działało w szarej strefie.

Straty Skarbu Państwa z powodu tej działalności w szarej strefie sięgają niemal miliarda złotych rocznie. Dlatego KAS traktuje ten obszar priorytetowo i nie zamierza okazywać pobłażania.

Wyniki kontroli są alarmujące – ponad 40% kontroli sezonowych kończy się wykryciem nieprawidłowości. To pokazuje skalę problemu i determinację fiskusa w jego rozwiązaniu.

Co to oznacza dla ciebie?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie przez platformy internetowe, musisz natychmiast ocenić swoją sytuację podatkową. Podstawowe pytania, które powinieneś sobie zadać:

Czy zgłaszałeś wszystkie przychody z wynajmu? Pamiętaj, iż w przeciwieństwie do sprzedaży rzeczy na OLX czy Vinted, wynajem krótkoterminowy nie ma żadnych progów podatkowych. Każdy złoty zarobiony podlega opodatkowaniu.

Czy płaciłeś adekwatny podatek? jeżeli rozliczałeś się jako najem prywatny (8,5% ryczałt), ale faktycznie prowadziłeś regularną działalność z dodatkowymi usługami (sprzątanie, wyżywienie, obsługa gości), urząd może zakwalifikować to jako działalność gospodarczą.

Czy miałeś kasę fiskalną? Przy obrotach powyżej 20 tysięcy złotych na rzecz osób fizycznych kasa jest obowiązkowa.

Czy płaciłeś VAT? Przy przychodach powyżej 200 tysięcy złotych rocznie obowiązek VAT w wysokości 8%.

Jak się uratować przed katastrofą finansową?

Jeśli odkryłeś nieprawidłowości w swoich rozliczeniach, najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z instytucji czynnego żalu. To zawiadomienie urzędu skarbowego o popełnionym błędzie, które pozwala uniknąć kary, o ile złożysz je zanim fiskus sam rozpocznie kontrolę.

Czynny żal może znacznie zmniejszyć konsekwencje finansowe. Zamiast kary 30 tysięcy złotych będziesz musiał zapłacić tylko zaległy podatek z odsetkami.

Rozważ rejestrację działalności gospodarczej. jeżeli prowadzisz wynajem regularnie i osiągasz wysokie przychody, może to być nie tylko obowiązek prawny, ale też korzystniejsze rozwiązanie podatkowe.

Skonsultuj się z doradcą podatkowym. Profesjonalista pomoże ocenić twoją sytuację i wybrać najlepszą strategię działania.

Nowe przepisy jeszcze bardziej uszczelą system

To nie koniec zmian. Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad kolejnymi regulacjami, które mają wejść w życie w 2026 roku. Planowane jest stworzenie centralnego rejestru obiektów noclegowych, w którym będą musieli rejestrować się wszyscy wynajmujący.

Bez numeru z tego rejestru nie będzie można opublikować oferty na platformach. To oznacza, iż era anonimowego wynajmu definitywnie się skończy.

Era tolerancji podatkowej skończona

Przez lata polskie władze przymykały oko na szarą strefę w najmie krótkoterminowym. Te czasy definitywnie się skończyły. Dzięki nowym narzędziom analitycznym i danym z platform, każda nieprawidłowość może zostać gwałtownie wykryta.

Jak podsumowuje jeden z ekspertów podatkowych: „Dotychczas można było mieć nadzieję, iż się nie złapie. Teraz fiskus ma wszystkie dane na tacy. To już nie loteria, ale matematyczna pewność kontroli”.

Jeśli do tej pory działałeś w szarej strefie, czas na poważną decyzję. Możesz skorygować błędy i uregulować zaległości na własnych warunkach, albo czekać na kontrolę i płacić znacznie więcej. Wybór należy do ciebie, ale czas ucieka nieubłaganie.

Pamiętaj: fiskus ma już twoje dane. Pytanie brzmi nie „czy”, ale „kiedy” otrzymasz wezwanie.