3 godzin temu
Pani Kasia przez kilka lat wynajmowała swoje mieszkanie w Krakowie turystom przez Airbnb. Zarabiała około trzech tysięcy złotych miesięcznie, ale nigdy nie zgłaszała tych dochodów do urzędu skarbowego. Pewnego dnia otrzymała list z Krajowej Administracji Skarbowej. Fiskus prześwietlił jej rozliczenia za ostatnie pięć lat. Kara? Ponad trzydzieści tysięcy złotych plus zaległe podatki. Pani Kasia nie jest wyjątkiem. Od lipca 2024 roku każda transakcja najmu krótkoterminowego trafia prosto do bazy skarbówki. A w 2025 roku szykują się jeszcze większe zmiany.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Koniec z łatwym zarobkiem na turystach
Najem krótkoterminowy przez lata był sposobem na szybki i łatwy zarobek. Kupiłeś mieszkanie, umeblowałeś je, wystawiłeś ogłoszenie na Airbnb lub Booking.com – i pieniądze same płynęły na konto. Nikt nie pytał, nikt nie kontrolował. Wielu właścicieli nie płaciło ani grosza podatku, nie rejestrowało działalności, funkcjonowało całkowicie w szarej strefie.
Teraz to się kończy. Rząd pracuje nad ustawą, która ma wejść w życie do połowy 2026 roku – bo taki termin wynika z unijnej dyrektywy. Projekt zakłada obowiązkową rejestrację każdego lokalu wynajmowanego na mniej niż trzydzieści dni. Bez numeru rejestracyjnego nie będziesz mógł wystawić ogłoszenia na platformach internetowych. Airbnb i Booking.com będą musiały sprawdzać, czy właściciel ma prawo wynajmować lokal. Za łamanie przepisów – wysokie kary finansowe.
Ale to nie wszystko. W każdym mieszkaniu wynajmowanym na doby musi być widoczny kontakt do osoby odpowiedzialnej za wynajem, regulamin pobytu i informacja o ciszy nocnej. jeżeli masz kilka mieszkań, będziesz musiał zarejestrować działalność gospodarczą. A jeżeli wynajmujesz w bloku? Będziesz potrzebował zgody wspólnoty mieszkaniowej. I jeszcze akceptacji gminy, która może w ogóle zakazać najmu krótkoterminowego w wybranych dzielnicach.
Co to oznacza dla Ciebie?
Jeśli wynajmujesz jedno mieszkanie turystom od czasu do czasu – na przykład wyjeżdżasz latem na miesiąc i chcesz zarobić na opłatach za mieszkanie – nowe przepisy uderzą w Ciebie najmocniej. Do tej pory mogłeś to robić bez żadnych formalności. Teraz będziesz musiał zarejestrować lokal, uzyskać numer identyfikacyjny, złożyć odpowiednie wnioski w gminie, poinformować wspólnotę mieszkaniową.
A wspólnota? Może po prostu odmówić. jeżeli większość mieszkańców głosuje przeciwko, Twój biznes się kończy. Wyobraź sobie, iż kupiłeś mieszkanie specjalnie pod wynajem krótkoterminowy, wzięłeś kredyt, wyremontowałeś lokal – a teraz sąsiedzi mówią „nie” i zostałeś z długiem na głowie.
Jeśli masz kilka mieszkań i wynajmujesz je regularnie, będziesz traktowany jak przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą. To oznacza składki ZUS, księgowość, faktury, VAT. Zamiast prostego przelewu z Airbnb na konto musisz teraz prowadzić pełną dokumentację, płacić daniny publiczne, rozliczać się z fiskusem co miesiąc.
A koszty? Rejestracja działalności, opłaty administracyjne, wymogi przeciwpożarowe (musisz mieć gaśnice, czujki dymu, oznaczenia dróg ewakuacyjnych), normy sanitarne – wszystko to kosztuje. Eksperci szacują, iż dostosowanie jednego mieszkania do nowych wymagań może kosztować kilka tysięcy złotych. jeżeli masz pięć mieszkań, to już kilkanaście tysięcy.
Pan Marek stracił połowę klientów i prawie zbankrutował
Pan Marek z Gdańska inwestował w mieszkania na wynajem krótkoterminowy od dziesięciu lat. Ma sześć lokali w centrum miasta, wszystkie wynajmuje turystom przez Booking.com. Zarabiał około piętnaście tysięcy złotych miesięcznie. Nigdy nie płacił podatków – działał w szarej strefie, jak większość właścicieli.
W marcu 2025 roku dostał pismo z urzędu skarbowego. Kontrola za ostatnie pięć lat. Fiskus wyliczył, iż powinien zapłacić prawie sto pięćdziesiąt tysięcy złotych zaległych podatków plus kara w wysokości trzydziestu tysięcy złotych. Pan Marek próbował negocjować, tłumaczyć, iż nie wiedział o obowiązkach podatkowych. Skarbówka była nieubłagana.
Teraz pan Marek musi sprzedać dwa mieszkania, żeby spłacić dług. Resztę dostosowuje do nowych przepisów – rejestruje działalność, kupuje gaśnice, montuje czujki, przygotowuje regulaminy. Ale największy problem to wspólnoty mieszkaniowe. W dwóch budynkach mieszkańcy zagłosowali przeciwko wynajmowi krótkoterminowemu. Pan Marek musi te mieszkania przestawić na wynajem długoterminowy, co oznacza trzy razy mniejsze dochody.
Fiskus wie wszystko – kontrole sięgają pięć lat wstecz
Od lipca 2024 roku obowiązuje w Polsce ustawa wdrażająca unijną dyrektywę DAC7. Platformy takie jak Airbnb, Booking.com, Expedia czy TripAdvisor są zobowiązane przekazywać Krajowej Administracji Skarbowej szczegółowe dane o każdej transakcji. Kto wynajmuje, komu, za ile, przez ile dni – wszystko ląduje w bazie fiskusa.
Skarbówka ma prawo sprawdzić Twoje rozliczenia choćby pięć lat wstecz. jeżeli okaże się, iż przez ostatnie lata wynajmowałeś mieszkanie i nie płaciłeś podatków, dostaniesz pismo z wezwaniem do zapłaty. Kary mogą sięgać trzydziestu tysięcy złotych, a w przypadku oszustwa podatkowego choćby kilkunastu milionów złotych (choć tak wysokie kary dotyczą skrajnych przypadków wielomilionowych przekrętów).
Co ważne, najem krótkoterminowy jest traktowany jak świadczenie usług hotelarskich. To oznacza, iż musisz płacić nie tylko podatek dochodowy (PIT lub CIT, w zależności od formy działalności), ale także ośmioprocentowy VAT od każdej usługi noclegowej. A jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą, dochodzą składki ZUS – około tysiąc trzysta złotych miesięcznie.
Praktyczne konsekwencje: koniec małego biznesu, wzrost cen, mniej mieszkań dla turystów
Nowe przepisy uderzą przede wszystkim w drobnych właścicieli, którzy wynajmują jedno lub dwa mieszkania. Dla nich koszty dostosowania do wymagań prawnych, obowiązek rejestracji działalności, składki ZUS i kontrole fiskusa mogą być zbyt dużym obciążeniem. Wielu z nich po prostu zrezygnuje z najmu krótkoterminowego i przestawi mieszkania na wynajem długoterminowy albo sprzeda je.
To może mieć pozytywny efekt dla rynku mieszkaniowego – więcej lokali na wynajem długoterminowy oznacza potencjalnie niższe czynsze. Ale praktyka pokazuje, iż często działa to odwrotnie. Właściciele, którzy zostają w najmie krótkoterminowym, przenoszą koszty dostosowania do nowych przepisów na turystów – podnoszą ceny noclegów. A ci, którzy przechodzą na wynajem długoterminowy, też podnoszą czynsze, bo wiedzą, iż konkurencji jest mniej.
Dla turystów to oznacza droższe noclegi. Mniej ofert prywatnych mieszkań, więcej profesjonalnych aparthoteli i hoteli, które zawsze kosztują więcej. Rodziny szukające taniego noclegu na weekend w Krakowie czy Gdańsku mogą mieć problem ze znalezieniem czegoś w przystępnej cenie.
Dla mieszkańców bloków i kamienic zmiany mogą być korzystne. Mniej rotujących sąsiadów, mniej hałasu, mniej zniszczonej klatki schodowej. jeżeli mieszkasz w centrum Warszawy i przez ostatnie lata cierpiałeś z powodu ciągłych imprez w sąsiednim mieszkaniu wynajmowanym turystom, nowe przepisy mogą przynieść Ci ulgę.
Przykłady z Europy: Barcelona, Berlin, Amsterdam
Polska nie jest pierwszym krajem, który wprowadza surowe regulacje najmu krótkoterminowego. Barcelona, Berlin i Amsterdam od lat walczą z tym problemem. W Barcelonie wprowadzono całkowity zakaz wydawania nowych licencji na najem krótkoterminowy, a dotychczasowe licencje wygasną do 2028 roku. W Berlinie właściciele mogą wynajmować mieszkanie turystom maksymalnie dziewięćdziesiąt dni w roku, i tylko jeżeli sami w nim mieszkają przez resztę czasu. W Amsterdamie limit to trzydzieści dni rocznie.
Efekty? W Barcelonie ceny mieszkań nieco spadły, ale rynek najmu długoterminowego przez cały czas jest drogi. W Berlinie właściciele masowo omijają przepisy, wynajmując mieszkania na krótkie okresy oficjalnie jako „najem długoterminowy” z możliwością wcześniejszego rozwiązania umowy. W Amsterdamie kwitnie czarny rynek – ludzie wynajmują bez rejestracji, ryzykując wysokie kary.
Polska wydaje się iść tą samą ścieżką. Pytanie, czy skutek będzie lepszy.
Jak się przygotować, żeby nie stracić pieniędzy?
Jeśli wynajmujesz mieszkanie na krótki termin, działaj już teraz. Nie czekaj, aż ustawa wejdzie w życie i zaczną się kontrole. Po pierwsze – zarejestruj wszystkie swoje dochody i zacznij płacić podatki. jeżeli do tej pory działałeś w szarej strefie, masz jeszcze szansę się z tego wycofać zanim skarbówka przyjdzie z kontrolą. Możesz złożyć czynny żal – to znaczy sam zgłosisz się do urzędu skarbowego, przyznasz, iż nie płaciłeś podatków, uregul
ujesz zaległości i zapłacisz zmniejszoną karę. To lepsze niż czekać, aż fiskus Cię znajdzie.
Po drugie – sprawdź, czy Twoje mieszkanie spełnia wymogi bezpieczeństwa. Gaśnice, czujki dymu, oznaczenia dróg ewakuacyjnych – to wszystko będzie obowiązkowe. Lepiej teraz wydać dwa tysiące złotych na dostosowanie lokalu niż później płacić dwadzieścia tysięcy złotych kary.
Po trzecie – porozmawiaj z wspólnotą mieszkaniową. jeżeli wynajmujesz mieszkanie w bloku, poinformuj zarząd i mieszkańców. Pokaż, iż jesteś odpowiedzialnym właścicielem, iż dbasz o porządek, iż Twoi goście nie robią problemów. Im lepsze relacje z sąsiadami, tym większa szansa, iż wspólnota wyrazi zgodę na dalszy najem krótkoterminowy.
Po czwarte – rozważ zmianę modelu biznesowego. Może zamiast wynajmować na doby, lepiej przejść na najem długoterminowy? To mniej zarobku, ale też mniej stresu, mniej formalności, stabilniejszy dochód. Albo sprzedaj mieszkanie, zanim rynek się załamie – bo jeżeli tysiące właścicieli jednocześnie wystawią swoje lokale na sprzedaż, ceny spadną.
Kto na tym zyska, kto straci?
Stracą przede wszystkim drobni właściciele, którzy traktowali najem krótkoterminowy jako dodatkowy zarobek. Dla nich koszty dostosowania do nowych przepisów mogą być zbyt wysokie. Stracą także turyści, którzy będą musieli płacić więcej za noclegi.
Zyskają profesjonalni gracze – aparthotele, hotele, firmy zarządzające dużymi portfelami nieruchomości. Oni mają zasoby, żeby spełnić wszystkie wymogi prawne, mają zaplecze administracyjne, prawników, księgowych. Dla nich nowe przepisy to szansa na wyeliminowanie drobnej konkurencji i przejęcie rynku.
Zyskają także mieszkańcy bloków i kamienic w centrach miast, którzy cierpieli z powodu najmu krótkoterminowego. Mniej hałasu, mniej problemów, spokojniejsze życie.
Zyskają też samorządy – będą miały narzędzia do kontrolowania, co się dzieje na ich terenie. Będą mogły wprowadzać limity, zakazywać najmu w wybranych dzielnicach, chronić lokalne społeczności przed nadmierną turystyfikacją.
Czy to nieuniknione?
Niestety, tak. Polska musi wdrożyć unijne rozporządzenie do maja 2026 roku. To nie jest kwestia „czy”, tylko „kiedy” i „jak”. Rząd ma obowiązek wprowadzić obowiązkową rejestrację mieszkań wynajmowanych na doby. Platformy takie jak Airbnb i Booking.com muszą sprawdzać legalność ofert i przekazywać dane fiskusowi.
Pytanie brzmi, jak dokładnie będą wyglądać polskie przepisy. Czy będą relatywnie liberalne, dające właścicielom czas na dostosowanie się i nie nakładające zbyt dużych obciążeń? Czy może będą restrykcyjne, z wysokimi karami i licznymi ograniczeniami?
Na razie znamy tylko wstępne założenia. Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad projektem ustawy, który ma być przedstawiony jeszcze w tym roku. Właściciele mieszkań, samorządy, branża hotelarska – wszyscy czekają na szczegóły. Ale jedno jest pewne: era dzikiego zachodu w najmie krótkoterminowym się kończy.
Społeczny konflikt, który narasta
Najem krótkoterminowy to jeden z najbardziej konfliktogennych tematów w polskich miastach. Z jednej strony właściciele mieszkań, którzy mówią: to moja własność, mam prawo wynajmować ją, komu chcę i na ile chcę. Z drugiej strony mieszkańcy, którzy mówią: mieszkam tu na stałe, mam prawo do spokoju, nie chcę co tydzień nowych sąsiadów robiących imprezy.
W Krakowie, Gdańsku, Warszawie, Wrocławiu – wszędzie tam, gdzie najem krótkoterminowy kwitnie – słychać głosy rozczarowania. Mieszkańcy narzekają, iż ich dzielnice zamieniają się w hotele na świeżym powietrzu. Że nie ma już lokalnych sklepów, tylko wypożyczalnie rowerów i punkty wymiany walut. Że centr
a miasta to już nie miejsce do życia, tylko turystyczny Disneyland.
Z drugiej strony właściciele argumentują, iż to ich jedyna szansa na godziwy zarobek. Że wynajem długoterminowy nie opłaca się, bo najemcy płacą mało, niszczą mieszkanie, nie płacą na czas. Że najem krótkoterminowy daje wolność i elastyczność.
Nowe przepisy próbują pogodzić te dwa światy. Ale jak pokazują doświadczenia innych krajów, nie ma idealnego rozwiązania. Ktoś zawsze będzie niezadowolony.
