Dla tysięcy właścicieli mieszkań nadchodzą trudne czasy. Od 20 maja 2026 roku część nieruchomości będzie musiała być zapisana w państwowym systemie. Ministerstwo Sportu i Turystyki, wdrażając unijne przepisy, kończy z anonimowością i szarą strefą. Brak wpisu do rejestru? choćby 50 tys. zł kary.

Fot. Warszawa w Pigułce

Zmiany są rewolucyjne. Polska do tej pory była „Dzikim Zachodem” najmu krótkoterminowego. Teraz każdy, kto wynajmuje turystom mieszkanie, dom czy choćby pokój, będzie musiał uzyskać specjalny numer identyfikacyjny. Bez niego oferta zniknie z portali rezerwacyjnych. Co więcej, gminy zyskają prawo do całkowitego zakazu takiej działalności w określonych strefach.

Czy to koniec tanich noclegów w centrach miast? Jak zarejestrować swoją działalność i uniknąć gigantycznych kar? Wyjaśniamy nowe zasady gry.

Centralny rejestr (CWTON) – bez numeru ani rusz

Kluczowym elementem reformy jest stworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Do tej pory każda gmina prowadziła własną ewidencję (często dziurawą). Teraz powstanie jedna, ogólnopolska baza danych.

Od maja 2026 roku każdy właściciel oferujący noclegi na okres krótszy niż 30 dni będzie musiał złożyć wniosek o wpis do rejestru. Po weryfikacji otrzyma unikalny numer identyfikacyjny. Portale rezerwacyjne (Booking, Airbnb, VRBO) będą miały obowiązek żądać tego numeru przy każdym ogłoszeniu. jeżeli go nie podasz – Twoja oferta zostanie usunięta lub zablokowana.

Wszystkie dotychczasowe wpisy w lokalnych rejestrach będą musiały zostać zaktualizowane do nowych wymagań najpóźniej do 1 lipca 2026 roku.

Koniec anonimowości. Portale doniosą do skarbówki

Nowe przepisy, wymuszone przez unijne rozporządzenie 2024/1028, nakładają na platformy internetowe obowiązek comiesięcznego raportowania. Do krajowego punktu cyfrowego trafią szczegółowe dane:

• Liczba rezerwacji w danym obiekcie.
• Liczba dni, w których lokal był wynajęty.
• Liczba przyjętych gości.
• Osiągnięte przychody.

Te dane będą automatycznie krzyżowane z informacjami z urzędów skarbowych. Dla osób, które do tej pory wynajmowały „na czarno” lub zaniżały przychody, to koniec biznesu. Szacuje się, iż szara strefa stanowi w tej chwili choćby 35% rynku.

Gminy dostaną potężną broń: Strefy Zakazu

To zmiana, której właściciele boją się najbardziej. Od 1 stycznia 2029 roku samorządy zyskają prawo do wyznaczania stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub całkowicie zakazany. Wzorcem są tu rozwiązania z Barcelony, Nowego Jorku czy Berlina.

Radni będą mogli:

• Określić maksymalną liczbę dni w roku, kiedy lokal może być wynajmowany turystom.
• Ustalić minimalny metraż dla obiektów na wynajem.
• Wprowadzić dodatkowe wymogi przeciwpożarowe i sanitarne.

Co to oznacza dla Ciebie? Poradnik dla właściciela

Zmiany są nieuchronne, ale masz czas na przygotowanie. Oto co musisz wiedzieć, by nie obudzić się z karą administracyjną.

1. Kogo dotyczy obowiązek rejestracji?

Rejestracja jest obowiązkowa dla każdego, kto wynajmuje turystom nieruchomość na okres krótszy niż 30 dni. Nie ma znaczenia, czy:

• Prowadzisz firmę, czy wynajmujesz prywatnie.
• Wynajmujesz całe mieszkanie, czy tylko jeden pokój (a sam mieszkasz obok).
• Robisz to przez cały rok, czy tylko w wakacje.

Wyjątkiem jest jedynie nieodpłatne użyczanie mieszkania rodzinie lub znajomym (tzw. przysługa), o ile nie jest to działalność zarobkowa.

2. Jak będzie wyglądać rejestracja?

Procedura będzie w pełni cyfrowa. Złożysz wniosek przez stronę swojej gminy. Będziesz musiał podać:

• Dane nieruchomości (adres, metraż, liczba pokoi).
• Oświadczenie o spełnieniu wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych (warto już teraz zrobić przegląd instalacji gazowej i elektrycznej!).
• Dane właściciela.

Po weryfikacji otrzymasz numer, który musisz wpisać w każdym ogłoszeniu w internecie.

3. Czy muszę zakładać firmę?

Nowe przepisy traktują najem krótkoterminowy jako usługę hotelarską. W praktyce oznacza to konieczność prowadzenia działalności gospodarczej.

• Podatki: Będziesz musiał wybrać formę opodatkowania (np. ryczałt 8,5% lub 12,5%).
• ZUS: jeżeli to Twoje jedyne źródło dochodu, czekają Cię składki ZUS. jeżeli pracujesz na etacie, zapłacisz tylko składkę zdrowotną.
• VAT: jeżeli przekroczysz 200 tys. zł przychodu rocznie, wejdziesz w VAT.

4. Ile wyniesie kara za brak rejestracji?

Ministerstwo nie żartuje. Za wynajem bez wpisu do rejestru lub podanie nieprawdziwych danych grozi administracyjna kara pieniężna. Jej górna granica to aż 50 000 złotych. Dodatkowo platformy rezerwacyjne będą automatycznie blokować oferty bez numeru identyfikacyjnego.

5. Co z mieszkaniami we Wspólnotach?

To ważna zmiana dla sąsiadów uciążliwych „dobówek”. Nowe przepisy dadzą wspólnotom mieszkaniowym narzędzia do regulowania najmu w ich budynkach. Zgromadzenie właścicieli będzie mogło w drodze uchwały wprowadzić wymóg zgody na taką działalność lub całkowicie jej zakazać w danym bloku. jeżeli planujesz kupno mieszkania „pod Booking”, sprawdź nastawienie sąsiadów.

Rada na koniec: Masz czas do maja 2026 roku na legalizację. Po tym terminie system uszczelni się tak bardzo, iż ukrycie dochodów stanie się praktycznie niemożliwe. Warto rozważyć przejście na wynajem długoterminowy – jest mniej zyskowny, ale wolny od nowych restrykcji i biurokracji.