3 godzin temu
Debata o podatku katastralnym od trzeciego i kolejnych mieszkań budzi emocje które wydają się oderwane od rzeczywistości, bowiem najnowsza analiza ekonomistów z PKO BP wykazuje iż taki podatek dotyczyłby niecałego jednego procenta polskiego społeczeństwa. Mówimy o zaledwie 77000 osób, czyli grupie która zainwestowała w co najmniej trzy mieszkania traktując je jako sposób lokowania kapitału. Wszyscy pozostali właściciele nieruchomości, czyli ponad 99 procent Polaków posiadających jedno lub dwa mieszkania, nie zapłaciliby ani złotówki dodatkowego podatku.
Fot. Warszawa w Pigułce
Straszenie powszechnym katastrem nieruchomości jest więc podobne do ostrzegania wszystkich przed obowiązkami podatnika CIT, podczas gdy dotyczy to wyłącznie przedsiębiorców prowadzących firmy na określonych zasadach. jeżeli zastanawiasz się czy planowany podatek dotknąłby twoją rodzinę, czy rzeczywiście miałby szansę załagodzić kryzys dostępności mieszkań w Polsce, oraz dlaczego pomimo bardzo wąskiej grupy podatników temat wywołuje tak gorące spory polityczne, ten artykuł przedstawi twarde dane ekonomiczne zamiast emocjonalnych opinii.
Kto faktycznie zapłaciłby podatek katastralny od mieszkań
Biuro Analiz Makroekonomicznych PKO BP przeprowadziło szczegółowe badanie wykorzystując dane Narodowego Banku Polskiego oraz Głównego Urzędu Statystycznego, aby precyzyjnie oszacować skalę zjawiska. Okazuje się iż w Polsce funkcjonuje około 16 milionów mieszkań o łącznej wartości około 7,8 biliona złotych, co daje średnią wartość jednego lokalu na poziomie niespełna 500000 złotych. Wśród tej ogromnej puli nieruchomości jedynie około 321000 mieszkań to trzecie i kolejne lokale należące do wąskiej grupy inwestorów posiadających rozbudowane portfele nieruchomości.
Ta grupa 77000 osób to przede wszystkim inwestorzy którzy traktują mieszkania jako instrument finansowy służący pomnażaniu kapitału, a nie dach nad głową dla siebie lub najbliższej rodziny. Nie mówimy tutaj o ludziach którzy kupili drugie mieszkanie na wakacje albo odziedziczyli kawalerkę po babci, bowiem pierwszych dwóch lokali podatek katastralny w ogóle by nie dotyczył. Podatek płaciłyby osoby które świadomie zdecydowały się na budowę portfela inwestycyjnego opartego na nieruchomościach mieszkalnych, licząc na zyski z wynajmu lub odsprzedaży.
Ekonomiści PKO BP policzyli także potencjalne wpływy do budżetu państwa z takiego podatku. Przy stawce 0,2 procent byłyby to około 300 milionów złotych rocznie, a przy stawce 1 procent około 1,7 miliarda złotych. To niewielkie kwoty w skali finansów publicznych Polski, zwłaszcza iż w praktyce mogłyby być jeszcze niższe z powodu różnych ulg czy działań optymalizacyjnych podejmowanych przez podatników. Dla porównania, budżet państwa na 2025 rok zakłada wydatki rzędu 600 miliardów złotych, więc choćby przy wyższej stawce podatkowej wpływy z podatku katastralnego stanowiłyby zaledwie kilka promili całości.
Prawdziwy cel podatku to nie wpływy do budżetu
Kluczowe znaczenie ma zrozumienie iż gdyby państwu naprawdę chodziło o wpływy do budżetu, wprowadziłoby powszechny podatek obejmujący wszystkie nieruchomości, a nie taki który płaciłoby tylko promil społeczeństwa. Prawdziwy sens proponowanego podatku katastralnego leży w czym zupełnie innym, czyli w wysłaniu wyraźnego sygnału rynkowego który miałby ograniczyć opłacalność skupowania mieszkań dla celów czysto inwestycyjnych.
Mechanizm jest prosty i przejrzysty: kupujesz mieszkanie żeby w nim mieszkać ty lub twoja rodzina, nic nie płacisz. Chcesz spekulować i zarabiać na rynku nieruchomości budując portfel lokali na wynajem lub odsprzedaż, płacisz podatek który rośnie wraz z liczbą posiadanych nieruchomości. Taka konstrukcja powinna w teorii skłonić inwestorów do poszukiwania innych sposobów lokowania kapitału niż mieszkania, co mogłoby zwiększyć ich dostępność dla osób kupujących lokal na własne potrzeby mieszkaniowe.
Największym problemem polskiego rynku nieruchomości są fundusze inwestycyjne oraz zamożni inwestorzy indywidualni gromadzący całe pakiety lokali. Taki kapitał działa zupełnie inaczej niż rodzina szukająca mieszkania dla siebie, bowiem nie konkuruje o dach nad głową ale o stopę zwrotu z inwestycji. Gdy na rynku pojawiają się duże podmioty dysponujące milionami złotych gotówki, przebijają oferty zwykłych kupujących którzy potrzebują kredytu i mają ograniczone możliwości finansowe. To właśnie taki kapitał inwestycyjny podbija ceny mieszkań czyniąc je coraz mniej dostępnymi dla osób o przeciętnych zarobkach, szczególnie młodych ludzi rozpoczynających samodzielne życie.
Warto zauważyć iż analiza PKO BP nie uwzględnia inwestorów instytucjonalnych, czyli firm i funduszy dla których nieruchomości są podstawową działalnością gospodarczą. Oni płaciliby podatek od pierwszego mieszkania, bowiem w ich przypadku nie ma mowy o celach mieszkaniowych zakupu, chodzi wyłącznie o biznes. Skala działalności takich podmiotów jest ogromna i to właśnie one najbardziej przyczyniają się do problemu dostępności mieszkań.
Od tematu tabu do głównego nurtu debaty publicznej
Jeszcze kilka lat temu propozycje wprowadzenia jakiegokolwiek podatku katastralnego były traktowane przez polityków jako temat wyborczego samobójstwa, od którego trzeba trzymać się z daleka. Sytuacja radykalnie się zmieniła i coraz więcej ugrupowań politycznych otwiera się na dyskusję o rozwiązaniach które miałyby ograniczyć spekulację na rynku nieruchomości. Najczęściej pojawiającą się propozycją jest właśnie opodatkowanie dopiero trzeciego mieszkania, przy czym dwa najcenniejsze lokale byłyby zwolnione z podatku, a wysokość opłat rosłaby wraz z liczbą posiadanych nieruchomości.
Można odnieść wrażenie iż część sprzeciwu wielu polityków wynika z faktu iż sami posiadają liczne mieszkania i nowe regulacje uderzyłyby bezpośrednio w ich własne interesy finansowe. Analizy majątkowe członków parlamentu pokazują iż znaczna część posłów i senatorów posiada po kilka lub kilkanaście mieszkań, co plasuje ich dokładnie w tej grupie która zapłaciłaby nowy podatek. Taka sytuacja tworzy oczywisty konflikt interesów między dobrem publicznym a prywatnymi finansami osób decydujących o kształcie prawa.
Pomimo tych oporów, temat przestał być tabu i stał się częścią głównej debaty publicznej. Przyczyną jest rosnąca frustracja społeczna związana z niedostępnością mieszkań, szczególnie wśród młodych ludzi którzy mimo stabilnej pracy i dobrych zarobków nie są w stanie kupić własnego lokalu w większych miastach. Ceny mieszkań rosną szybciej niż wynagrodzenia, a kredyty hipoteczne wymagają coraz większych wkładów własnych których młode osoby nie są w stanie zgromadzić przez wiele lat oszczędzania.
Co to oznacza dla ciebie
Jeśli posiadasz jedno mieszkanie w którym mieszkasz lub drugie które wynajmujesz albo wykorzystujesz jako lokal wakacyjny, możesz spać spokojnie bowiem ewentualny podatek katastralny cię nie dotknie. Propozycja zakłada zwolnienie dwóch najcenniejszych lokali, więc choćby jeżeli jesteś właścicielem kawalerki po dziadkach i własnego mieszkania w którym mieszkasz, nie zapłacisz ani złotówki dodatkowego podatku.
Jeśli należysz do grupy osób posiadających trzy lub więcej mieszkań, powinieneś uważnie śledzić rozwój sytuacji legislacyjnej. Choć w tej chwili nie ma konkretnego projektu ustawy, temat jest coraz częściej podnoszony przez różne ugrupowania polityczne i może w którymś momencie trafić do parlamentu. Warto rozważyć czy nie lepiej byłoby zrestrukturyzować swój portfel inwestycyjny, przenosząc kapitał z nieruchomości mieszkaniowych do innych aktywów takich jak obligacje, akcje czy nieruchomości komercyjne które prawdopodobnie nie byłyby objęte tym podatkiem.
Dla młodych ludzi którzy marzą o własnym mieszkaniu ale nie mogą sobie na nie pozwolić, ewentualne wprowadzenie podatku katastralnego mogłoby przynieść ulgę w dłuższej perspektywie. jeżeli część inwestorów zdecyduje się sprzedać swoje trzecie i kolejne mieszkania aby uniknąć podatku, zwiększyłoby to podaż lokali na rynku wtórnym. Większa podaż przy tym samym popycie teoretycznie powinna doprowadzić do stabilizacji lub choćby spadku cen, choć ekonomiści ostrzegają iż efekt byłby widoczny dopiero po kilku latach.
Jeśli myślisz o zakupie mieszkania inwestycyjnego jako lokaty kapitału, zastanów się czy to dobry pomysł w świetle możliwych zmian regulacyjnych. choćby jeżeli byłoby to twoje drugie mieszkanie i nie zapłacisz podatku, możesz stanąć w obliczu spadającej rentowności wynajmu jeżeli właściciele trzech i więcej lokali zaczną masowo wyprzedawać swoje portfele obniżając ceny. Może rozsądniej byłoby rozważyć inne formy inwestowania które nie są w tej chwili w centrum debaty politycznej o reformie systemu podatkowego.
