Rząd przyjął projekt ustawy regulującej najem krótkoterminowy mieszkań, apartamentów i domów. Dla tysięcy właścicieli nieruchomości może to oznaczać koniec swobodnego wynajmowania lokali turystom bez dodatkowych formalności.

Projekt przewiduje obowiązkową rejestrację obiektów, centralną bazę danych, numery identyfikacyjne, regulaminy, możliwość kontroli oraz sankcje za łamanie przepisów. W określonych przypadkach właściciel może choćby stracić możliwość dalszego prowadzenia wynajmu.

Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć: jest to w tej chwili projekt przyjęty przez Radę Ministrów, a nie obowiązująca ustawa. Dokument musi jeszcze przejść przez Sejm, Senat i zostać podpisany przez prezydenta.

Najem mieszkania zostanie uznany za usługę hotelarską

Jedną z najważniejszych zmian jest objęcie przepisami o usługach hotelarskich także krótkoterminowego wynajmu mieszkań. Za najem krótkoterminowy ma być uznawane odpłatne udostępnienie lokalu na okres nieprzekraczający trzydziestu dni.

Oznacza to, iż osoba wynajmująca mieszkanie turystom na weekend, kilka dni lub dwa tygodnie nie będzie traktowana wyłącznie jak zwykły właściciel nieruchomości. Zostanie objęta systemem kontroli i obowiązków zbliżonych do tych, które dotyczą branży noclegowej.

Dla właścicieli apartamentów w Świnoujściu, Międzyzdrojach, Kołobrzegu, Sopocie, Krakowie, Warszawie czy Zakopanem może to oznaczać zupełnie nową rzeczywistość prawną.

Obowiązkowa rejestracja każdego mieszkania na wynajem

Każdy lokal wykorzystywany do najmu krótkoterminowego będzie musiał zostać zgłoszony do odpowiedniej ewidencji. Dane mają następnie trafić do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych.

Każdy obiekt otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny. Numer ten będzie musiał być umieszczany w ogłoszeniach publikowanych na platformach rezerwacyjnych i w innych materiałach reklamowych.

W praktyce państwo uzyska centralną bazę mieszkań, apartamentów i domów wynajmowanych turystom. Platformy internetowe będą natomiast przekazywały dane dotyczące ofert i rezerwacji, co ma umożliwić skuteczniejsze porównywanie informacji oraz wykrywanie wynajmu prowadzonego poza oficjalnym systemem.

Anonimowy lub okazjonalny wynajem może więc stać się znacznie trudniejszy.

Właściciel pod lupą urzędu i platform rezerwacyjnych

Centralny rejestr oznacza, iż informacje o działalności właściciela będą łatwiejsze do sprawdzenia przez urzędy. Możliwe stanie się porównywanie danych z ewidencji, ogłoszeń internetowych oraz informacji przekazywanych przez platformy rezerwacyjne.

Największe ryzyko dla właścicieli może dotyczyć osób, które dotychczas wynajmowały lokale bez zgłoszenia, nie rozliczały całego przychodu albo traktowały regularny wynajem turystyczny jako sporadyczne udostępnianie prywatnego mieszkania.

Nowe przepisy mają przede wszystkim ograniczyć szarą strefę i doprowadzić do tego, aby wszystkie obiekty noclegowe działały według podobnych zasad.

Wysokie kary za brak rejestracji i nielegalny wynajem

Projekt przewiduje sankcje za prowadzenie działalności bez wymaganej rejestracji, brak numeru identyfikacyjnego oraz naruszanie zasad świadczenia usług noclegowych.

Według informacji przedstawionych wraz z projektem za niedopełnienie niektórych obowiązków właścicielowi może grozić kara sięgająca choćby pięćdziesięciu tysięcy złotych.

Dla osoby posiadającej jedno mieszkanie wakacyjne taka kara może oznaczać utratę dochodu z całego sezonu, a choćby poważne problemy finansowe.

Szczególnie niebezpieczna będzie sytuacja, w której właściciel nie zauważy zmiany przepisów i przez cały czas będzie publikował oferty bez numeru rejestracyjnego.

Skargi sąsiadów mogą doprowadzić do kontroli

Nowe regulacje mają również wzmocnić pozycję mieszkańców budynków, wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Będą one mogły zgłaszać wnioski o przeprowadzenie kontroli lokalu, w którym prowadzony jest najem krótkoterminowy.

Podstawą skarg mogą być między innymi:

głośne imprezy organizowane przez turystów,

zakłócanie ciszy nocnej,

niszczenie części wspólnych,

pozostawianie śmieci,

wpuszczanie do budynku nieznanych osób,

ciągłe zmiany gości,

naruszanie miru domowego mieszkańców.

Rząd zapowiada, iż powtarzające się i potwierdzone naruszenia mogą doprowadzić do wykreślenia obiektu z rejestru. W praktyce oznaczałoby to konieczność zakończenia legalnego wynajmu krótkoterminowego.

Właściciel może więc ponosić konsekwencje nie tylko własnych działań, ale również zachowania turystów, którym udostępnił mieszkanie.

Wykreślenie z rejestru może zniszczyć cały biznes

Najbardziej dotkliwą sankcją nie musi być kara finansowa. Znacznie poważniejsze może okazać się wykreślenie lokalu z ewidencji.

Jeżeli właściciel kupił apartament na kredyt i spłaca raty z przychodów uzyskiwanych w sezonie, zakaz dalszego wynajmu może całkowicie zniszczyć jego model finansowy.

Problem może dotknąć szczególnie właścicieli nieruchomości w miejscowościach turystycznych, gdzie wynajem długoterminowy jest mniej opłacalny albo trudniejszy do prowadzenia. Apartament kupiony z myślą o turystach może nagle przestać generować zakładany dochód.

Właściciel pozostanie jednak z ratą kredytu, czynszem, podatkiem od nieruchomości, opłatami za media oraz kosztami utrzymania lokalu.

Obowiązkowy regulamin w każdym apartamencie

Każdy obiekt będzie musiał posiadać regulamin określający zasady pobytu i bezpieczeństwa gości. W widocznym miejscu mają znaleźć się również dane kontaktowe właściciela lub administratora.

Regulamin powinien określać między innymi zasady korzystania z lokalu, godziny ciszy nocnej, czas trwania doby hotelowej oraz sposób zgłaszania problemów.

Brak regulaminu albo niedostosowanie go do obowiązujących przepisów może stać się podstawą do zakwestionowania schematy prowadzonej działalności.

Właściciel będzie musiał także zadbać o to, aby dokument nie był jedynie formalnością. Powinien przekazać zasady gościom i mieć możliwość wykazania, iż zostali z nimi zapoznani.

Nowe wymagania przeciwpożarowe mogą oznaczać dodatkowe koszty

Projekt przewiduje również doprecyzowanie wymagań przeciwpożarowych dotyczących lokali wynajmowanych krótkoterminowo.

Resort deklaruje, iż zwykłe mieszkania nie będą automatycznie traktowane jak pełnoprawne hotele. Nie oznacza to jednak braku obowiązków.

Właściciele mogą zostać zobowiązani do wyposażenia lokalu w dodatkowe urządzenia, oznaczenia, instrukcje bezpieczeństwa albo przeprowadzenia określonych prac dostosowawczych. Szczegółowy zakres obowiązków będzie zależał od ostatecznego brzmienia ustawy i przepisów wykonawczych.

Dla właściciela kilku lokali choćby pozornie niewielkie wydatki mogą oznaczać znaczący koszt.

Koniec z traktowaniem najmu jako całkowicie prywatnej sprawy

Największą zmianą będzie odejście od przekonania, iż właściciel może dowolnie wynajmować swoje mieszkanie, ponieważ jest to jego prywatna własność.

Po wejściu ustawy w życie liczyć będą się nie tylko prawa właściciela, ale także bezpieczeństwo turystów, porządek w budynku, interes sąsiadów oraz obowiązek przekazywania danych administracji publicznej.

Właściciel przez cały czas będzie mógł zarabiać na mieszkaniu, ale już pod ścisłym nadzorem państwa, samorządu, platform rezerwacyjnych oraz pośrednio także wspólnoty mieszkaniowej.

Samorządy nie dostaną na razie prawa do tworzenia stref zakazu

Z przyjętego przez rząd projektu usunięto rozwiązanie pozwalające gminom wyznaczać strefy, w których najem krótkoterminowy byłby zakazany.

Oznacza to, iż na obecnym etapie samorządy nie otrzymają prawa do całkowitego wyłączania wybranych dzielnic z rynku najmu turystycznego. Takie ograniczenie znajdowało się we wcześniejszych założeniach projektu, ale zostało wykreślone przed jego przyjęciem przez Radę Ministrów.

Nie można jednak wykluczyć, iż pomysł powróci podczas prac parlamentarnych albo w kolejnych projektach ustaw.

Dla właścicieli mieszkań w kurortach jest to bardzo ważne zagrożenie. Ewentualne wprowadzenie stref ograniczeń mogłoby w przyszłości obniżyć wartość lokali kupowanych jako inwestycje pod wynajem turystyczny.

Co powinni zrobić właściciele mieszkań

Właściciele nie powinni czekać do ostatniej chwili. Już teraz warto uporządkować dokumentację lokalu, sposób rozliczania przychodów, zasady przyjmowania gości oraz procedury reagowania na skargi.

Należy również sprawdzić:

czy lokal jest prawidłowo zgłoszony w gminie,

czy sposób rozliczania podatków odpowiada rzeczywistemu charakterowi działalności,

czy oferta zawiera wszystkie wymagane informacje,

czy mieszkanie spełnia podstawowe wymagania bezpieczeństwa,

czy goście otrzymują regulamin,

czy właściciel ma możliwość szybkiej interwencji w przypadku awantury lub zakłócania ciszy nocnej,

czy regulamin wspólnoty albo spółdzielni nie zawiera dodatkowych ograniczeń.

Największym błędem będzie ignorowanie nowych przepisów i założenie, iż urząd nie wykryje niezgłoszonego wynajmu. Po uruchomieniu centralnego systemu i wymiany danych z platformami rezerwacyjnymi ryzyko kontroli może znacznie wzrosnąć.

Najem krótkoterminowy pozostanie legalny, ale stanie się trudniejszy

Rząd przekonuje, iż nowe przepisy nie mają zlikwidować tanich noclegów ani zniszczyć rynku najmu krótkoterminowego. Ich celem ma być uporządkowanie rynku, zwiększenie bezpieczeństwa turystów oraz ochrona mieszkańców budynków.

Z punktu widzenia właścicieli oznacza to jednak więcej formalności, większą odpowiedzialność i znacznie mniejszą anonimowość.

Najem krótkoterminowy nie zniknie, ale przestanie być prostym sposobem na dodatkowy dochód. Może stać się działalnością wymagającą prowadzenia dokumentacji, pilnowania gości, przestrzegania wymagań technicznych i stałego kontaktu z administracją.

Każdy błąd może kosztować właściciela dziesiątki tysięcy złotych, utratę wpisu do rejestru, zablokowanie ogłoszeń, a w skrajnym przypadku zakończenie działalności.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Rada Ministrów przyjęła projekt czternastego lipca dwa tysiące dwudziestego szóstego roku. Teraz dokument musi zostać skierowany do Sejmu.

Przedstawiciele Ministerstwa Sportu i Turystyki liczą na zakończenie procesu legislacyjnego jesienią. Nie jest jednak przesądzone, iż parlament przyjmie projekt bez zmian.

Oficjalna informacja rządowa wskazuje, iż większość nowych przepisów ma wejść w życie po czternastu dniach od ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.

Właściciele powinni więc śledzić dalsze prace, ponieważ czas na dostosowanie lokali i dokumentacji może być bardzo krótki.

Najczęściej zadawane pytania

Czy nowe przepisy o najmie krótkoterminowym już obowiązują?

Nie. Rząd przyjął projekt ustawy, który musi jeszcze zostać uchwalony przez Sejm, rozpatrzony przez Senat i podpisany przez prezydenta.

Czy każde mieszkanie wynajmowane turystom trzeba będzie zarejestrować?

Zgodnie z projektem obowiązek ma objąć lokale, w których świadczone są usługi najmu krótkoterminowego.

Czy prywatny właściciel również zostanie objęty przepisami?

Tak. System ma umożliwić rejestrowanie obiektów niezależnie od tego, czy prowadzi je duża firma, czy osoba posiadająca jedno mieszkanie.

Czy brak numeru identyfikacyjnego może oznaczać karę?

Tak. Projekt przewiduje sankcje za brak rejestracji oraz nielegalne świadczenie usług noclegowych.

Czy sąsiedzi będą mogli zgłosić kontrolę?

Tak. Mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie mają uzyskać możliwość wnioskowania o kontrolę obiektu.

Czy właściciel może zostać wykreślony z rejestru?

Tak. Powtarzające się i potwierdzone naruszenia mogą doprowadzić do wykreślenia lokalu z ewidencji.

Czy gmina będzie mogła zakazać wynajmu w określonej dzielnicy?

Takiego uprawnienia nie ma w projekcie przyjętym przez rząd. Przepisy o strefach zakazu zostały z niego usunięte.

Najem krótkoterminowy 2026. Kary i zagrożenia dla właścicieli mieszkań

• CIAŁO 94-LETNIEGO POLAKA ZNALEZIONO NA PLAŻY NA WYSPIE UZNAM
• ILE NAPRAWDĘ KOSZTUJE JEDEN DZIEŃ W ŚWINOUJŚCIU? RODZINA 2+2 POLICZYŁA KAŻDĄ ZŁOTÓWKĘ
• TERMINAL KONTENEROWY W ŚWINOUJŚCIU. MIASTO MOŻE NA NIM ZYSKAĆ. SKĄD WIĘC TAK NIEZROZUMIAŁY UPÓR?
• TUNEL ZAKORKOWANY, MIASTO MILCZY. URZĘDNICZA AMATORSZCZYZNA W SZCZYCIE SEZONU