Musisz otworzyć drzwi lub 5 tys. zł kary. Rząd wprowadzi nowe przepisy

Miesiąc mija za miesiącem, a projekt wciąż tkwi w konsultacjach – i mimo to lokatorzy pytają o niego coraz częściej. Chodzi o nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, oznaczoną w wykazie prac legislacyjnych jako UD313, która ma wprowadzić obowiązek wpuszczania zarządcy do mieszkania – pod groźbą grzywny do 5 tys. zł. W Warszawie, gdzie tysiące mieszkań w starych kamienicach mają nieuregulowany status, temat wraca przy każdej kolejnej fali kontroli instalacji.

Fot. Warszawa w Pigułce

Nic się nie zmieniło od miesięcy – i to jest właśnie clou sprawy

Projekt trafił do Rządowego Centrum Legislacji na początku 2026 roku i od tamtej pory utknął na etapie uzgodnień międzyresortowych oraz konsultacji publicznych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii deklaruje, iż nowelizacja ma zostać przyjęta w drugiej połowie 2026 roku, ale żadna konkretna data nie została jeszcze wyznaczona. Innymi słowy – dziś, w połowie lipca, przepisy w dalszym ciągu nie obowiązują, a każda groźba grzywny powoływana już teraz przez zarządcę czy spółdzielnię jest po prostu bezpodstawna.

Co dokładnie się zmienia – stan obecny kontra projekt

To rozróżnienie – między pojedynczą, usprawiedliwioną nieobecnością a systematycznym, świadomym blokowaniem dostępu – ma być najważniejsze dla całego mechanizmu. Sam projekt posługuje się pojęciem „uporczywego” uchylania się od obowiązku, co ma chronić osoby, które po prostu nie mogły akurat wziąć wolnego w dniu wizyty.

Skąd w ogóle wziął się pomysł na te przepisy

Punktem wyjścia jest art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, który już dziś nakłada obowiązek udostępnienia mieszkania w razie awarii. Problem w tym, iż przepis ten nie przewiduje żadnej realnej sankcji za jego złamanie – zarządca może pisać wezwania, dzwonić, zostawiać kartki na klatce, ale bez skutecznego narzędzia egzekucyjnego cała procedura kończy się na dobrej woli lokatora. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które odpowiada za projekt, argumentuje, iż brak dostępu do części mieszkań od lat utrudnia wykrywanie usterek instalacji gazowej, elektrycznej czy wentylacyjnej – a to bezpośrednio przekłada się na ryzyko pożaru albo katastrofy budowlanej dla całego budynku, nie tylko jednego lokalu.

Dlaczego akurat w Warszawie ten temat budzi tyle emocji

W stolicy problem dotyczy przede wszystkim starych zasobów komunalnych i spółdzielczych w dzielnicach takich jak Praga-Południe, Praga-Północ czy Wola, gdzie duża część kamienic ma skomplikowaną, nieuregulowaną historię własnościową. To właśnie tam zarządcy najczęściej trafiają na zamknięte drzwi – czy to z powodu wieloletnich sporów spadkowych, czy obecności osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami prowadzi w takich budynkach tysiące kontroli rocznie, a odmowa dostępu pozostaje jednym z powtarzalnych utrudnień w tej pracy, niezależnie od tego, czy nowe przepisy wejdą w życie, czy nie.

Rzecznik Praw Obywatelskich mówi wprost – to może być niekonstytucyjne

Nie brakuje głosów krytycznych. Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisław Trociuk w uwagach przekazanych resortowi zapytał wprost, czy tak szerokie ograniczenie korzystania z mieszkania nie stoi w sprzeczności z art. 50 Konstytucji RP, gwarantującym nienaruszalność mieszkania. RPO zwraca uwagę, iż projekt nie precyzuje wystarczająco jasno granic nowych uprawnień zarządców, co w praktyce może otworzyć drogę do nadużyć – zwłaszcza tam, gdzie relacje między lokatorem a zarządcą są już wcześniej skonfliktowane.

Nie brakuje głosów krytycznych. Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisław Trociuk w uwagach przekazanych resortowi zapytał wprost, czy tak szerokie ograniczenie korzystania z mieszkania nie stoi w sprzeczności z art. 50 Konstytucji RP, gwarantującym nienaruszalność mieszkania. RPO zwraca uwagę, iż projekt nie precyzuje wystarczająco jasno granic nowych uprawnień zarządców, co w praktyce może otworzyć drogę do nadużyć – zwłaszcza tam, gdzie relacje między lokatorem a zarządcą są już wcześniej skonfliktowane.

Projekt obejmuje szerszy krąg osób, niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Obowiązek udostępnienia lokalu ma dotyczyć nie tylko najemców mieszkań komunalnych, ale też właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych oraz osób korzystających z mieszkań w spółdzielniach – a nowe przepisy mają obejmować również te osoby, które zajmują lokal bez tytułu prawnego, czyli tak zwanych dzikich lokatorów, wobec których dziś egzekwowanie jakichkolwiek obowiązków bywa w praktyce niemal niemożliwe.

Sprawdź, jak reagować już teraz?

Jeśli dziś dostaniesz pismo od zarządcy albo spółdzielni powołujące się na „nowe przepisy” i grzywnę do 5 tys. zł – sprawdź datę i numer aktu prawnego, na który się powołują. Projekt UD313 wciąż jest w fazie konsultacji, więc żadna grzywna z tego tytułu nie może zostać dziś realnie nałożona. Obowiązek udostępnienia mieszkania w razie faktycznej awarii istnieje jednak już teraz, na mocy obowiązującego art. 10 ustawy – i tego nie warto ignorować, niezależnie od losów nowelizacji.

Gdy zarządca zgłasza się z prośbą o dostęp do lokalu w związku z okresowym przeglądem, warto od razu ustalić dogodny termin – przepisy, także te obowiązujące dziś, nie zakazują negocjowania daty wizyty. jeżeli natomiast wizyta dotyczy realnego zagrożenia, na przykład podejrzenia wycieku gazu, zwłoka może mieć poważne konsekwencje dla całego budynku, nie tylko dla samego lokatora. Warto też pamiętać, iż każde wejście do mieszkania pod nieobecność właściciela, w tej chwili i w przyszłości, powinno odbywać się w asyście policji lub straży miejskiej oraz kończyć się sporządzeniem protokołu – jego brak jest sygnałem, iż procedura nie została zachowana prawidłowo.