Komornik sprzeda Wasze mieszkanie i choćby Was nie zawiadomi. Nowe przepisy zostały przyjęte rzez Sejm

Komornik sprzeda Waszą nieruchomość online i choćby Was nie zawiadomi. To odwrócenie obecnych zasad. Nowe przepisy zostały przyjęte przez Sejm i Senat.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Odwrócenie zasady – od wniosku do domyślności

Przepisy umożliwiające komornikom sprzedaż nieruchomości przez licytacje elektroniczne zostały wprowadzone do Kodeksu postępowania cywilnego we wrześniu 2021 roku. Od początku jednak obowiązywała zasada, która ograniczała ich zastosowanie – licytacja elektroniczna mogła odbyć się wyłącznie na wniosek wierzyciela. jeżeli wierzyciel takiego wniosku nie złożył, komornik był zobowiązany przeprowadzić tradycyjną licytację publiczną w sądzie.

Nowe przepisy całkowicie zmieniają tę hierarchię. Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało nowelizację, która przyznaje priorytet licytacjom elektronicznym. Odtąd komornik będzie przeprowadzał sprzedaż nieruchomości online, chyba iż przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania nieruchomości wierzyciel wyraźnie zażąda licytacji publicznej. jeżeli egzekucja dotyczy kilku wierzytelności dochodzonych przez różnych wierzycieli, takie żądanie może zgłosić którykolwiek z nich.

Propozycja zmiany Kodeksu postępowania cywilnego została przyjęta przez rząd pod koniec czerwca 2025 roku. Sejm rozpoczął nad nią prace w drugiej połowie lipca, a nowelę przyjął 12 września. Zmiana jest jednym z elementów szerokiego pakietu rozwiązań deregulacyjnych.

Dwie poprawki Senatu zaakceptowane przez Sejm

Senat dwa tygodnie temu wniósł do nowelizacji dwie szczegółowe poprawki. We wtorek sejmowa komisja nadzwyczajna do spraw zmian w kodyfikacjach zaopiniowała je pozytywnie, a w czwartek Sejm zaakceptował obie propozycje.

Pierwsza poprawka zakłada rezygnację z nałożenia na komornika obowiązku zawiadomienia dłużnika w każdym przypadku o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Senat uzasadniał, iż skoro w wyniku nowelizacji taki sposób licytacji będzie wynikał wprost z przepisów prawa, informowanie o tym dłużnika za każdym razem staje się niezasadne i stanowiłoby jedynie zbędną formalność.

Druga poprawka doprecyzowała kwestię terminów wejścia w życie poszczególnych przepisów. Zasada, zgodnie z którą również w licytacji elektronicznej rękojmi nie składa wierzyciel, który przystępuje do przetargu, a jego wierzytelność nie jest niższa od wysokości rękojmi, wejdzie w życie dwa miesiące później niż całość nowelizacji. Sama nowela ma wejść w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia.

Do egzekucji z nieruchomości wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji stosowane będą przepisy w brzmieniu dotychczasowym, co oznacza ochronę dla postępowań już rozpoczętych.

Milliard złotych w ciągu 5 lat – sukces e-licytacji

Portal do elektronicznych licytacji komorniczych został uruchomiony 11 marca 2020 roku, w jednym z najtrudniejszych momentów – tuż po wybuchu pandemii COVID-19. Początkowo system obejmował tylko ruchomości, takie jak samochody, maszyny przemysłowe czy biżuteria. Licytacje elektroniczne nieruchomości stały się możliwe dopiero we wrześniu 2021 roku, po odpowiedniej nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego.

Krajowa Rada Komornicza podsumowała, iż w ciągu 5 lat działania systemu e-licytacji komorniczych udało się uzyskać ponad miliard złotych. To imponujący wynik, który potwierdza skuteczność elektronicznej formy sprzedaży egzekucyjnej.

Wierzyciele, którzy mieli już styczność z licytacjami elektronicznymi, chętnie ponownie wnioskują o ten sposób sprzedaży. Na tradycyjną licytację w sądzie trzeba bowiem czekać kilka miesięcy lub dłużej, podczas gdy e-licytacja przebiega szybciej i sprawniej. Dodatkowo elektroniczny system odciąża sądy – sędzia po zakończeniu e-licytacji otrzymuje wygenerowany przez system protokół, a jego rola sprowadza się jedynie do udzielenia przybicia i przysądzenia własności.

Jak działają licytacje elektroniczne?

Cały proces licytacji elektronicznej odbywa się przez portal elicytacje.komornik.pl prowadzony przez Krajową Radę Komorniczą. System jest intuicyjny i dostępny dla wszystkich zainteresowanych, niezależnie od miejsca zamieszkania.

Założenie konta i weryfikacja tożsamości

Warunkiem udziału w przetargu jest utworzenie indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym. Rejestracja jest bezpłatna i zajmuje zaledwie kilka minut. Konto weryfikowane jest automatycznie z rządowymi bazami danych, co gwarantuje potwierdzenie tożsamości licytanta i bezpieczeństwo całego procesu.

Obwieszczenie i protokół

Komornik zamieszcza obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości na stronie Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. Wraz z obwieszczeniem udostępniany jest protokół opisu i oszacowania nieruchomości, który pozwala dokładnie zapoznać się z przedmiotem licytacji. Dane osobowe stron i uczestników postępowania nie są ujawniane publicznie.

Wadium – 10% ceny wywoławczej

Każdy licytant musi wpłacić wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej najpóźniej na dwa dni przed terminem rozpoczęcia licytacji. Dopiero po potwierdzeniu wpłaty wadium oraz złożeniu wszystkich wymaganych danych komornik dopuszcza uczestnika do udziału w przetargu. O odmowie dopuszczenia do przetargu licytant zostaje zawiadomiony za pośrednictwem systemu.

7 dni licytacji z automatycznym wydłużeniem

Przetarg trwa 7 dni i odbywa się w dniach roboczych między godziną 9:00 a 14:00. Licytanci składają swoje oferty przez internet w dowolnym momencie trwania licytacji. System działa w sposób, który maksymalizuje szanse na uzyskanie najwyższej ceny – jeżeli w ciągu 5 minut przed planowanym terminem zakończenia przetargu ktoś złoży wyższą ofertę, termin automatycznie przesuwa się o kolejne 5 minut. Mechanizm ten powtarza się za każdym razem, gdy w ostatnich minutach pojawi się nowe postąpienie, co zapewnia wszystkim licytantom realną szansę na przebicie oferty.

Przejrzystość i brak zmów

W przeciwieństwie do tradycyjnych licytacji publicznych w sądzie, gdzie licytanci siedzą w jednej sali i mogą obserwować siebie nawzajem, licytacje elektroniczne wykluczają zmowy cenowe. Każdy uczestnik licytuje niezależnie, nie widząc innych licytantów ani ich tożsamości. To znacząco zwiększa przejrzystość procesu i chroni przed manipulacjami.

Dlaczego e-licytacje są skuteczniejsze?

Komornicy od dawna postulowali zmianę przepisów i przyznanie pierwszeństwa licytacjom elektronicznym. Argumentów przemawiających za takim rozwiązaniem jest wiele. Eksperci wskazują, iż to, co przemawia za tego typu rozwiązaniem jest większa dostępność i więcej licytantów. Tradycyjna licytacja w sądzie wymaga osobistej obecności w określonym miejscu i czasie. Dla wielu potencjalnych nabywców to bariera nie do przejścia – czy to z powodu odległości, czy z powodu obowiązków zawodowych. Licytacje elektroniczne można śledzić z dowolnego miejsca, co dramatycznie zwiększa liczbę zainteresowanych. Im więcej licytantów, tym większa konkurencja, a co za tym idzie – wyższa cena sprzedaży. Komornicy przyznają, iż dzięki e-licytacjom uzyskuje się wyższe ceny sprzedaży nieruchomości. To korzystne zarówno dla wierzycieli, którzy szybciej i pełniej odzyskują swoje należności, jak i dla dłużników, którzy dzięki wyższej cenie sprzedaży mogą spłacić większą część swojego zadłużenia, a czasem choćby zatrzymać nadwyżkę.

Poza tym to oszczędność czasu i kosztów. Elektroniczne licytacje eliminują konieczność podróży do sądu, co oszczędza czas i pieniądze wszystkich uczestników. Licytant nie musi brać urlopu w pracy, nie traci czasu w dojazd i nie ponosi kosztów podróży. Może śledzić licytację z domu, z biura lub choćby z telefonu. Sami komornicy często mówią też, iż system po prostu odciąża sądy. Tradycyjne licytacje publiczne wymagają zaangażowania sędziego, komornika oraz infrastruktury sądowej. E-licytacje w dużej mierze automatyzują proces – sędzia otrzymuje gotowy protokół wygenerowany przez system, a jego rola ogranicza się do formalnego przybicia i przysądzenia własności. To znacząco odciąża sądy, które mogą skupić się na innych sprawach.

Co się zmieni dla uczestników postępowania?

Dla większości uczestników egzekucji nowe przepisy będą oznaczały szybsze i bardziej efektywne postępowanie. Wierzyciele przez cały czas będą mogli zażądać tradycyjnej licytacji publicznej, jeżeli uznają, iż w konkretnym przypadku taki sposób sprzedaży będzie korzystniejszy. Jednak w praktyce większość z nich prawdopodobnie zrezygnuje z aktywnego działania, pozwalając komornikowi przeprowadzić domyślną licytację elektroniczną, która jak pokazują statystyki, jest skuteczniejsza.

Dla dłużników zmiana jest już mniej korzystna. Obecnie, jeżeli nikt nie zgłosi się do licytacji, nieruchomość nie zostaje sprzedana. Wtedy komornik może — na wniosek wierzyciela — wyznaczyć drugą licytację, zwykle z obniżoną ceną wywoławczą (do 2/3 wartości oszacowania). jeżeli i druga licytacja nie przyniesie efektu, postępowanie ulega umorzeniu, a nieruchomość wraca do dłużnika. Co ważne, nowe postepowanie może być wszczęte dopiero po kilku miesiącach do poprzedniego, co daje dłużnikowi czas na spłatę zadłużenia. W przypadku licytacji online kupujących jest więcej i szansa na sprzedaż rośnie. To, co przemawia za rozwiązaniem od strony dłużnika, to wyższe ceny uzyskiwane w e-licytacjach, które oznaczają większe szanse na spłatę zadłużenia lub przynajmniej jego istotnej części. W przypadku większych cen nieruchomości dłużnik może zostać z nadwyżką.

Ewolucja elektronicznych licytacji komorniczych

Nowelizacja jest kolejnym krokiem w rozwoju systemu elektronicznych licytacji. Najwcześniej wprowadzono e-licytacje ruchomości, takich jak samochody – odpowiednie przepisy weszły w życie w 2017 roku. Później trwały jeszcze prace nad stworzeniem i udoskonaleniem systemu informatycznego.

W 2020 roku uruchomiono portal e-licytacji, który początkowo obsługiwał tylko ruchomości. Dopiero we wrześniu 2021 roku rozszerzono go o nieruchomości, choć przez cały czas na zasadzie dobrowolności – wymagany był wniosek wierzyciela.

Od 1 lipca 2024 roku obowiązuje kolejne usprawnienie – wydłużanie czasu licytacji o 5 minut za każdym razem, gdy ktoś złoży ofertę na 5 minut przed końcem przetargu. Ten mechanizm znacząco zwiększył skuteczność e-licytacji, bo daje wszystkim licytantom realną szansę na przebicie oferty konkurencji.

Teraz przychodzi czas na największą zmianę – przyznanie priorytetu licytacjom elektronicznym. To naturalny kolejny krok, który uwzględnia zebrane doświadczenia i potwierdza wyższą skuteczność e-licytacji w porównaniu z tradycyjnymi przetargami.

Komornicy postulują dalsze zmiany

Krajowa Rada Komornicza postuluje jeszcze dalej idące zmiany. Komornicy chcieliby możliwości wykorzystania portalu do licytacji majątku w postępowaniach upadłościowych. w tej chwili sprzedaż majątku w upadłości odbywa się według odrębnych przepisów i nie korzysta z systemu e-licytacji.komornik.pl.

Zdaniem komorników rozszerzenie systemu na postępowania upadłościowe odciążyłoby syndyków i sądy upadłościowe, a jednocześnie znacząco poprawiłoby szybkość, transparentność i skuteczność upadłości. Większa liczba licytantów przekładałaby się na wyższe ceny sprzedaży majątku upadłego, co zwiększyłoby stopień zaspokojenia wierzycieli.

Na razie jednak to jedynie postulat środowiska komorniczego. Czy zostanie wdrożony, zależy od decyzji Ministerstwa Sprawiedliwości i gotowości do kolejnych reform.

Kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać?

Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego przyjęta przez Sejm trafia teraz do prezydenta. Po jej podpisaniu i ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw przepisy wejdą w życie po upływie miesiąca. To oznacza, iż prawdopodobnie jeszcze w tym roku lub na początku przyszłego licytacje elektroniczne staną się domyślnym sposobem sprzedaży nieruchomości w egzekucji komorniczej.

Dla postępowań egzekucyjnych już wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji będą przez cały czas stosowane przepisy w brzmieniu dotychczasowym. Zmiana dotknie więc tylko nowych postępowań rozpoczynanych po wejściu w życie ustawy.