Drakoński podatek wejdzie po wyborach? Niektórzy zapłaciliby choćby 50 tysięcy złotych rocznie

Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej przygotowało kompletny projekt podatku katastralnego od trzeciego mieszkania. Dokumentacja techniczna, obliczenia finansowe i uzasadnienie prawne – wszystko jest gotowe. Projekt jednak nie trafi do Sejmu, bo nie ma politycznej zgody w koalicji. Wszystko może zmienić się po wyborach. Co zawiera ten dokument i jak wyglądałby polski podatek katastralny?

Fot. Warszawa w Pigułce

Tylko 0,8% Polaków ma trzy mieszkania lub więcej

Według ministerialnych analiz jedynie 8 na każdy tysiąc Polaków posiada trzy lub więcej mieszkań. To grupa licząca między 200 a 250 tysięcy osób w całym kraju. Skala zjawiska wielomieszkaniowej akumulacji nieruchomości okazała się mniejsza niż powszechnie sądzono.

Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050 wyjaśniała w rozmowie z TVP Info, iż potrzebujemy katastru od trzeciego mieszkania właśnie z tego powodu – dotyczy to mniej niż 1% polskich obywateli. Minister argumentowała, iż to nie jest tak, iż wszystkich to uderzy po kieszeni.

Ta stosunkowo niewielka grupa obejmuje jednak osoby o znaczącym potencjale ekonomicznym, w tym prominentnych polityków różnych opcji. Robert Kropiwnicki z Koalicji Obywatelskiej zgromadził 11 mieszkań, Małgorzata Niemczyk z tej samej partii posiada 10 nieruchomości. Agnieszka Soin z Prawa i Sprawiedliwości jest właścicielką 8 lokali, a Krzysztof Śmiszek z Lewicy ma 7 mieszkań.

Rodzina z dwójką dzieci mogłaby mieć cztery mieszkania bez podatku

Projektowane rozwiązanie przewiduje istotne mechanizmy ochronne dla rodzin z dziećmi. Mieszkania nabywane z przeznaczeniem dla potomstwa byłyby wyłączone spod opodatkowania. W praktyce oznacza to możliwość posiadania choćby czterech nieruchomości bez dodatkowych obciążeń finansowych przez rodziny z dwójką dzieci.

Każde dziecko uprawniałoby do posiadania jednego dodatkowego lokalu ponad standardowy limit dwóch mieszkań. Rodzina z trojgiem dzieci mogłaby więc legalnie posiadać pięć mieszkań – dwa dla rodziców plus po jednym na każde dziecko – bez płacenia podatku katastralnego.

Lewica pod kierownictwem Włodzimierza Czarzastego przygotowała w maju własny projekt. Lewicowa propozycja jest surowsza – zakłada wprowadzenie podatku już od trzeciego mieszkania bez dodatkowych ulg rodzinnych, które przewiduje projekt Polski 2050. To pokazuje różnice w podejściu choćby w ramach koalicji rządzącej.

Po co ten podatek – walka z betonowymi inwestycjami

Minister Pełczyńska-Nałęcz tłumaczyła w TVP Info główny cel podatku. Chodzi o to, żeby pieniądz nie grzęznął w betonie, a szedł w rozwój. o ile opodatkujemy tę małą grupę społeczną, która ma trzy i więcej mieszkania, to jest impuls zniechęcający do inwestowania w beton, zachęcający do inwestowania w startupy, w firmy, w gospodarkę, w rozwój.

Fundamentalnym celem inicjatywy nie jest zwiększenie wpływów budżetowych, ale redystrybucja kapitału inwestycyjnego z sektora nieruchomości do bardziej produktywnych obszarów gospodarki. Ministerstwo argumentuje, iż obecna sytuacja prowadzi do nadmiernej koncentracji oszczędności w inwestycjach betonowych, które nie generują dodatkowej wartości ekonomicznej ani miejsc pracy.

Dynamika wzrostu cen mieszkań w Polsce systematycznie przewyższa tempo wzrostu wynagrodzeń. Analiza ministerstwa wskazuje, iż w ciągu zaledwie dwóch lat koszt zakupu 50-metrowego mieszkania w Warszawie wzrósł z 84 do 92 średnich pensji. To pokazuje skalę problemu mieszkaniowego w kraju.

Od 1% do 4% wartości nieruchomości rocznie

Osoby rozważające zakup trzeciego lokalu jako formę inwestycji muszą liczyć się z potencjalnymi rocznymi kosztami wynoszącymi od 1 do 4 procent wartości rynkowej nieruchomości. Właściciel mieszkania o wartości 500 tysięcy złotych może zostać obciążony rocznym podatkiem sięgającym choćby 20 tysięcy złotych.

Takie obciążenie może radykalnie zmienić opłacalność inwestycji mieszkaniowych i skłonić inwestorów do poszukiwania alternatywnych form lokowania kapitału. Rząd wyraźnie sygnalizuje preferencje dla przekierowania prywatnych oszczędności w kierunku akcji, obligacji, funduszy inwestycyjnych oraz finansowania innowacyjnych przedsięwzięć biznesowych.

Nie ma jeszcze ostatecznej decyzji jakie dokładnie stawki obowiązywałyby w Polsce. Inne kraje europejskie stosują różne rozwiązania – od 0,5% do 2% wartości nieruchomości rocznie. Polski projekt zakłada elastyczny system, który mógłby uwzględniać również wartość i lokalizację nieruchomości.

MFW i OECD od lat naciskają na zmiany

Międzynarodowy Fundusz Walutowy oraz Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju wielokrotnie rekomendowały Polsce wprowadzenie podatku katastralnego jako element stabilizacji finansów publicznych. Te rekomendacje nabierają szczególnego znaczenia w kontekście rekordowego deficytu budżetowego przewidywanego na rok 2025, który ma sięgnąć blisko 300 miliardów złotych.

OECD wskazuje w swoich raportach, iż obecny polski system opodatkowania nieruchomości jest słabym wskaźnikiem zamożności i zdolności płatniczej podatników. System oparty na powierzchni nie uwzględnia innych cech nieruchomości i jej lokalizacji, która jest kluczowym czynnikiem determinującym wartość.

Katalog potencjalnych źródeł dodatkowych wpływów budżetowych, oprócz podatku katastralnego, obejmuje również podatek cyfrowy nakładany na międzynarodowe koncerny technologiczne oraz dodatkowe obciążenia sektora bankowego. Ministerstwo rozważa te instrumenty jako możliwe źródła finansowania programów rozwojowych państwa.

Włochy opodatkowują już od drugiego mieszkania

Europejskie doświadczenia z podatkiem katastralnym sięgają dziesiątek lat. We Francji właściciele nieruchomości płacą około 1% ich wartości rocznie, podobne rozwiązania funkcjonują w Niemczech. Włochy poszły jeszcze dalej, wprowadzając opodatkowanie już od drugiego mieszkania, co generuje wpływy budżetowe na poziomie 0,4% produktu krajowego brutto.

Polska należy do nielicznej grupy państw Unii Europejskiej, które przez cały czas opierają opodatkowanie nieruchomości na powierzchni, a nie na ich rzeczywistej wartości rynkowej. Mieszkanie 50 metrów kwadratowych w centrum Warszawy warte 2 miliony złotych płaci w tej chwili taki sam podatek jak mieszkanie tej samej wielkości w małym miasteczku warte 200 tysięcy.

W krajach zachodnich podatek katastralny funkcjonuje od dziesięcioleci i jest powszechnie akceptowany przez społeczeństwa. System oparty na wartości nieruchomości uważany jest za bardziej sprawiedliwy, bo bogatsi płacą więcej, a osoby o niższych dochodach mniej.

Nawet 150 tysięcy mieszkań może trafić na rynek

Eksperci szacują, iż wprowadzenie podatku katastralnego mogłoby uwolnić od 100 do 150 tysięcy mieszkań dotychczas przetrzymywanych wyłącznie jako forma lokowania kapitału. Właściciele trzech lub więcej mieszkań stanęliby przed perspektywą znaczącego wzrostu kosztów utrzymania swoich portfeli inwestycyjnych.

Część z nich mogłaby zdecydować się na częściową wyprzedaż swoich zasobów mieszkaniowych, co potencjalnie wpłynęłoby na ceny na rynku wtórnym nieruchomości. Taka skala zwiększenia podaży mogłaby mieć wymierny wpływ na obniżenie cen nieruchomości, szczególnie w segmencie mieszkań używanych.

Wprowadzenie podatku katastralnego wywołałoby jednak również złożone skutki na rynku najmu mieszkań. Właściciele mogliby być skłonni do podnoszenia czynszów w celu kompensacji dodatkowych kosztów podatkowych. Z drugiej strony zwiększona podaż mieszkań wynikająca ze sprzedaży przez inwestorów mogłaby prowadzić do stabilizacji lub choćby obniżenia cen zarówno kupna jak i najmu.

Koszty wdrożenia mogą przewyższyć korzyści

Koszty techniczne wprowadzenia systemu podatku katastralnego stanowią poważne wyzwanie logistyczne i finansowe dla administracji państwowej. Konieczność przeprowadzenia wyceny niemal wszystkich nieruchomości w kraju wymaga stworzenia rozbudowanej infrastruktury technicznej i zatrudnienia znacznej liczby specjalistów od wycen.

Niektórzy analitycy ostrzegają, iż w przypadku ograniczenia podatku katastralnego jedynie do trzeciego i kolejnych mieszkań, koszty utrzymania całego systemu mogą przewyższyć generowane przez niego wpływy budżetowe. Portal Inżynier Budownictwa wskazuje na doświadczenia włoskie – podatek katastralny od drugiego lokum generuje około 0,4% PKB, mniej więcej tyle, ile w Polsce z obecnego podatku od powierzchni.

Alternatywne rozwiązanie przewiduje wprowadzenie progresywnego podatku katastralnego obejmującego wszystkie nieruchomości, ale z różnicowanymi stawkami w zależności od kolejności posiadanych lokali. Przykładowa struktura mogłaby zakładać stawkę 0,3% od pierwszego mieszkania, 0,5% od drugiego oraz 1% od trzeciego i kolejnych. Takie rozwiązanie byłoby dużo bardziej efektywne ekonomicznie.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli masz jedno lub dwa mieszkania, projekt w ogóle cię nie dotyczy. Twoje obciążenia podatkowe nie wzrosłyby ani o złotówkę. Większość Polaków – około 99,2% – w ogóle nie odczułaby skutków wprowadzenia tego podatku.

Jeśli planujesz kupno trzeciego mieszkania jako inwestycję, dokładnie przelicz czy się to opłaca. Roczny koszt 1-4% wartości nieruchomości może całkowicie zmienić rachunki opłacalności. Przy mieszkaniu za 500 tysięcy to choćby 20 tysięcy rocznie. Czynsz najmu musiałby pokryć nie tylko raty kredytu, ale również ten podatek.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, skutki mogą być dwustronne. Właściciele mogą próbować przerzucić koszt podatku na najemców przez podwyżki czynszów. Z drugiej strony zwiększona podaż mieszkań z powodu wyprzedaży przez inwestorów mogłaby obniżyć ceny najmu. Który efekt byłby silniejszy – trudno przewidzieć.

Jeśli jesteś młodą osobą marząca o własnym mieszkaniu, zwiększona podaż na rynku wtórnym mogłaby ci pomóc. Część inwestorów prawdopodobnie zdecydowałaby się sprzedać część swoich zasobów mieszkaniowych. Większa podaż oznacza teoretycznie niższe ceny, choć eksperci spierają się o skalę tego efektu.

Dlaczego projekt nie wyjdzie z ministerstwa

Minister Pełczyńska-Nałęcz przyznała otwarcie w rozmowie radiowej, iż lojalność koalicyjna stała się główną przeszkodą w realizacji projektu. Mimo głębokiego przekonania o słuszności proponowanych rozwiązań, Polska 2050 nie będzie działać wbrew ustaleniom koalicyjnym.

Wiceminister finansów Jarosław Neneman poinformował jasno, iż resort finansów nie prowadzi żadnych prac zmierzających do wprowadzenia podatku katastralnego. To oficjalne potwierdzenie, iż projekt pozostaje w szufladzie ministerstwa bez perspektyw na wdrożenie.

Przyszłość podatku katastralnego w Polsce zależy od wyniku wewnętrznych negocjacji w ramach rządzącej koalicji oraz ewentualnego włączenia tej kwestii do programu wyborczego przed wyborami w 2027 roku. Bez politycznego konsensusu najbardziej zaawansowane technicznie projekty podatkowe pozostaną jedynie teoretycznymi rozważaniami.