Link do prasówki: https://youtu.be/h7a5idzUDzs?si=bEm6XIRLloH0UfX3

Autor:
Artur Kucharzyk – praktyk najmu, inwestor, właściciel Develocus – zarządzanie najmem, lider Stowarzyszenia Mieszkanicznik Rzeszów

Maj 2026 nie przyniósł przełomu, ale pokazał kilka zmian, które inwestorzy powinni mieć na radarze.

W danych widać dalsze rozwarstwienie rynku: inne sygnały płyną z rynku pierwotnego, inne z wtórnego, a jeszcze inne z segmentu premium. Do tego dochodzą zmiany w planowaniu przestrzennym, wyrok TSUE w sprawie WIBOR-u, decyzja RPP i demografia, która coraz mocniej będzie wpływać na popyt mieszkaniowy.

Pełną prasówkę możesz obejrzeć na YouTube lub odsłuchać na Spotify

O tym przeczytasz w tym podsumowaniu:

• Co spadek aktywności inwestorów w USA mówi o nastrojach na rynku?
• Co wyrok TSUE realnie zmienia w sprawach kredytów opartych o WIBOR?
• Dlaczego termin 31 sierpnia jest istotny dla właścicieli gruntów?
• Jak czytać spadki cen transakcyjnych na rynku pierwotnym?
• Gdzie rynek wtórny daje dziś większe pole do negocjacji?
• Dlaczego Warszawa jednocześnie tanieje i bije rekordy?
• Jak demografia może zmienić strukturę popytu na najem?
• Kiedy zwolnienie z 2% PCC może mieć znaczenie przy zakupie?
• Co decyzja RPP oznacza dla finansowania inwestycji?

Co spadek aktywności inwestorów w USA mówi o nastrojach na rynku?

Liczba transakcji zakupu nieruchomości przez inwestorów w USA spadła w pierwszym kwartale o 6% rok do roku, wracając do poziomu z 2020 roku.

W nagłówkach pojawiły się hasła o pękającej bańce na flipach i wycofywaniu się inwestorów. W samych danych obraz jest mniej jednoznaczny. Spada aktywność transakcyjna inwestorów, ale w większości stanów ceny przez cały czas rosną. To bardziej sygnał schłodzenia segmentu spekulacyjnego niż dowód na krach.

Dla inwestora najważniejsze jest nie to, iż „flipperzy wychodzą z rynku”, tylko dlaczego wychodzą: niższa marża, dłuższy czas sprzedaży, mniejsza przewidywalność wzrostu ceny.

To zjawisko warto obserwować również w Polsce, szczególnie w miastach, gdzie w ostatnich latach rentowność opierała się bardziej na wzroście wartości niż na bieżącym cashflow.

Rynek, który przestaje premiować szybkie odsprzedaże, zaczyna mocniej premiować zakup poniżej wartości, dobrą lokalizację, kontrolę kosztów remontu i realny popyt najemców.

Co wyrok TSUE realnie zmienia w sprawach kredytów opartych o WIBOR?

Sama obecność WIBOR-u w umowie nie wystarczy do podważenia kredytu. Trybunał wskazał również, iż bank nie ma obowiązku szczegółowego wyjaśniania klientowi całej metodologii ustalania wskaźnika.

To ogranicza narrację o prostym powtórzeniu scenariusza frankowego.

Nie zamyka jednak tematu analizy konkretnych umów. przez cały czas istotne mogą być zapisy abuzywne, sposób sformułowania klauzul zmiennego oprocentowania czy zakres informacji przekazanych kredytobiorcy.

W praktyce nie ma dziś podstaw do masowego kwestionowania umów wyłącznie przez WIBOR. Jest natomiast przestrzeń do indywidualnej analizy konkretnych zapisów.

Dla inwestorów finansujących zakup kredytem oznacza to jedno: przy kalkulacji inwestycji nie warto zakładać, iż spór o WIBOR stanie się narzędziem do istotnego obniżenia kosztu finansowania.

Znacznie bardziej praktyczne pozostają dziś: refinansowanie, negocjacja marży, zmiana struktury zadłużenia i ostrożne liczenie rentowności przy obecnym koszcie pieniądza.

Dlaczego termin 31 sierpnia jest istotny dla właścicieli gruntów?

Termin wdrożenia planów ogólnych został przesunięty na 31 sierpnia 2026 roku, ale część gmin przyjęła je już wcześniej.

Po zmianach najważniejsze znaczenie będzie miało to, czy działka znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy. Od tego może zależeć możliwość uzyskania decyzji WZ.

To istotne szczególnie przy gruntach bez miejscowego planu. Dziś część takich działek ma jeszcze potencjał inwestycyjny, ale po wejściu planów ogólnych ich status może być zupełnie inny.

Wartość gruntu bez realnej możliwości zabudowy może być zupełnie inna niż wartość działki, dla której da się uzyskać WZ.

Przed zakupem działki trzeba sprawdzić, czy po zmianach przez cały czas będzie można ją zabudować. Bez tego łatwo przepłacić za grunt, który straci część potencjału.

Przy działkach trzymanych „na później” warto sprawdzić status planistyczny, etap prac w gminie i możliwość zabezpieczenia decyzji WZ przed wejściem nowych zasad.

Jak czytać spadki cen transakcyjnych na rynku pierwotnym?

Dane NBP pokazały spadki cen transakcyjnych nowych mieszkań w części największych miast. Do tej grupy dołączyła Warszawa, gdzie ceny na rynku pierwotnym spadły o 0,6% kwartał do kwartału.

Nie jest to skala, która uzasadnia mówienie o załamaniu. Bardziej widać stabilizację i większą selektywność kupujących.

Różnice między miastami są jednak wyraźne. W Bydgoszczy średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wynosiła około 11,4 tys. zł za metr kwadratowy, przy wzroście o prawie 9,5% kwartał do kwartału i ponad 21% rok do roku.

W Krakowie odnotowano spadek o 1,3% kwartał do kwartału i 1,7% rok do roku. W Warszawie zmiana wyniosła -0,6% kwartał do kwartału oraz +0,2% rok do roku.

Dla inwestora średnia cena w mieście jest tylko punktem startowym. Decyzję zakupową rozstrzyga mikrolokalizacja, produkt i profil najemcy.

Na rynku pierwotnym przez cały czas trzeba ostrożnie podchodzić do promocji i „rabatów”. Liczy się cena transakcyjna, harmonogram płatności, standard wykończenia, ekspozycja lokalu i realny koszt doprowadzenia mieszkania do najmu.

Gdzie rynek wtórny daje dziś większe pole do negocjacji?

Rynek wtórny pokazał wyraźniejsze schłodzenie niż pierwotny.

Według omawianych danych średnia cena transakcyjna dla 7 największych miast w Polsce w pierwszym kwartale 2026 roku była niższa o 0,7% niż w poprzednim kwartale.

W Warszawie ceny na rynku wtórnym spadły o 2,2% kwartał do kwartału i o 1,7% rok do roku. W Gdyni wzrosły o 5,8% kwartał do kwartału i ponad 4% rok do roku. W Bydgoszczy wzrost wyniósł około 1% kwartał do kwartału i ponad 8% rok do roku.

Zielona Góra pokazała inny układ: spadek prawie o 4% kwartał do kwartału, ale wzrost o 7,9% rok do roku.

Rynek wtórny robi się bardziej transakcyjny dla kupujących, którzy potrafią negocjować i gwałtownie liczyć opłacalność.

To nie znaczy, iż ceny masowo spadają. Znaczy raczej, iż część sprzedających zaczyna akceptować większą różnicę między ceną ofertową a transakcyjną.

Przy mieszkaniach inwestycyjnych znaczenie mają dziś: czas ekspozycji oferty, motywacja sprzedającego, koszt remontu, płynność lokalu i możliwość szybkiego wejścia w najem.

Dlaczego Warszawa jednocześnie tanieje i bije rekordy?

W maju pojawiły się dwa pozornie sprzeczne sygnały dotyczące Warszawy.

Z jednej strony dane transakcyjne pokazywały spadki. Z drugiej strony inne opracowanie wskazywało rekordowe ceny mieszkań w stolicy.

Różnica wynika z metodologii. Inaczej zachowują się ceny ofertowe, inaczej transakcyjne. Inaczej wygląda średnia, inaczej mediana. Do tego dochodzi silne rozwarstwienie segmentów.

Według omawianych danych rynek premium w Warszawie urósł w ciągu ostatnich dwóch lat prawie o 40%, podczas gdy segment mieszkań ekonomicznych wzrósł o około 1%.

To jest jedna z ważniejszych obserwacji dla inwestorów: Warszawa nie jest jednym rynkiem. To kilka rynków działających równolegle.

Segment premium może bić rekordy, a mieszkania popularne mogą stać w miejscu. Ceny ofertowe mogą być wysokie, a transakcyjnie sprzedający może już schodzić z oczekiwań.

Dla inwestora oznacza to, iż sama informacja „Warszawa rośnie” albo „Warszawa spada” jest zbyt płytka. Trzeba oddzielić segment premium, lokale ekonomiczne, rynek najmu, zakupy gotówkowe i mieszkania kupowane z kredytem.

Jak demografia może zmienić strukturę popytu na najem?

Według omawianych danych ponad połowa młodych Polaków wskazuje brak mieszkania jako jedną z najważniejszych barier przed założeniem rodziny. Ponad połowa osób w wieku 25–34 lata przez cały czas mieszka z rodzicami.

Koszty mieszkaniowe są istotnym obciążeniem. Stosunek czynszu i opłat do dochodu rozporządzalnego młodych dorosłych wynosi od 35% do 55%.

Jednocześnie społeczeństwo się starzeje. Według danych przytoczonych w prasówce na 100 dzieci przypada około 140 seniorów, a do 2060 roku osoby starsze mogą stanowić blisko 30% społeczeństwa.

Dla inwestorów to sygnał, iż popyt mieszkaniowy będzie coraz mniej jednorodny. Sam model „mieszkanie pod młodych pracujących” nie wyczerpuje już rynku.

W najmie większe znaczenie mogą mieć lokale mniejsze, dobrze skomunikowane, łatwe w utrzymaniu, blisko usług i dostosowane do różnych grup najemców.

Demografia nie działa z miesiąca na miesiąc. Ale działa konsekwentnie. I w dłuższym horyzoncie może mieć większy wpływ na popyt niż krótkoterminowe programy dopłat.

Kiedy zwolnienie z 2% PCC może mieć znaczenie przy zakupie?

Podatek PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% wartości nieruchomości. Zwolnienie może przysługiwać osobie kupującej pierwsze mieszkanie lub dom.

W omawianym przypadku interpretacja fiskusa pokazała, iż z ulgi można skorzystać także w mniej oczywistych sytuacjach.

Chodziło o mężczyznę, który miał udziały w odziedziczonych nieruchomościach oraz rozpoczął budowę domu, ale nie ukończył go w sposób pozwalający na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Mimo tego mógł skorzystać ze zwolnienia z PCC.

Dla inwestora lub kupującego istotne jest to, iż sam udział w odziedziczonej nieruchomości nie zawsze automatycznie zamyka drogę do zwolnienia.

To temat szczególnie istotny przy zakupach rodzinnych, darowiznach, spadkach i sytuacjach, w których stan prawny nieruchomości nie jest zero-jedynkowy.

Jeżeli PCC zostało pobrane, a kupującemu przysługiwało zwolnienie, można wystąpić o zwrot nadpłaty. Potrzebny jest wniosek do urzędu skarbowego, korekta deklaracji PCC-3 i akt notarialny. Termin wynosi 5 lat.

Co decyzja RPP oznacza dla finansowania inwestycji?

RPP pozostawiła stopy procentowe bez zmian. Stopa referencyjna wynosi 3,75%.

Z omawianego komentarza wynika, iż w 2026 roku rynek nie powinien traktować kolejnych obniżek jako pewnika. Ryzykiem pozostaje inflacja, ceny energii, ropa i sytuacja geopolityczna.

Dla inwestorów oznacza to konieczność ostrożnego liczenia kosztu finansowania.

Zakładanie dalszego szybkiego spadku rat jako elementu strategii inwestycyjnej jest dziś zbyt optymistyczne.

Przy zakupach kredytowych warto liczyć kilka wariantów: obecny poziom stóp, umiarkowaną obniżkę i scenariusz stabilizacji stóp do końca roku.

Dla portfeli z kredytem ważniejsze od spekulowania o decyzjach RPP jest dziś zarządzanie przepływami: czynsz najmu, pustostany, koszty serwisu, poduszka płynności i ewentualne refinansowanie.

Podsumowanie: rynek nieruchomości maj 2026 wymaga selekcji danych

Maj 2026 pokazał przede wszystkim, iż rynek nieruchomości trzeba czytać segmentowo.

Spadek 0,6% na rynku pierwotnym w Warszawie nie oznacza przeceny całego miasta. Spadek 2,2% na rynku wtórnym nie oznacza, iż każda oferta jest okazją. Wzrost segmentu premium o prawie 40% nie mówi wiele o typowym mieszkaniu inwestycyjnym.

Do tego dochodzą zmiany regulacyjne i finansowe. Plany ogólne mogą wpłynąć na wartość gruntów. Wyrok TSUE ogranicza oczekiwania wobec masowego podważania WIBOR-u. Decyzja RPP przypomina, iż koszt finansowania przez cały czas trzeba liczyć konserwatywnie.

Najważniejszy wniosek dla Ciebie: decyzje zakupowe powinny dziś opierać się na danych transakcyjnych, mikrolokalizacji, strukturze popytu i realnym cashflow - nie na ogólnych nagłówkach o wzrostach albo spadkach.

Uwalniamy czas na to, co ważne

Rynek najmu staje się coraz bardziej operacyjny. Sama własność mieszkania nie wystarcza, żeby inwestycja działała dobrze.

Liczy się dobór najemcy, kontrola płatności, szybka reakcja na usterki, aktualne umowy, rozliczenia i ograniczanie pustostanów.

W Develocus pomagamy Klientom prowadzić najem w sposób uporządkowany, bezpieczny i przewidywalny.

Powierz nam swoje mieszkania, a zyskasz:

Pełną kontrolę – dostęp do systemu online, w którym na bieżąco sprawdzisz rozliczenia, płatności i status najmu.

Bezpieczną strukturę działania – dopracowane procedury, umowy chroniące właściciela i stały nadzór nad nieruchomością.

Pasywny dochód z najmu – my zajmujemy się lokatorami, serwisem i rozliczeniami, a Ty po prostu otrzymujesz przelew na konto.

Spokój i czas na to, co ważne – zero telefonów od najemców, zero stresu, pełen komfort inwestowania.

Sprawdź, jak wygląda kooperacja z nami: TUTAJ

Pełną wersję prasówki obejrzysz na YouTube - oglądam teraz
Albo odsłuchaj prasówkę na Spotify - kliknij tutaj

Treści mają charakter edukacyjny i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych. Każda decyzja inwestycyjna wiąże się z ryzykiem i powinna być poprzedzona własną analizą.

Źródła:

Nieruchomości przestały być dobrą inwestycją? Pęka bańka na flipach, transakcje runęły. „Spekulanci i inwestorzy ograniczają swoją aktywność”

Mniejsze raty, niższy koszt kredytu i zwrot nadpłaty? Co po wyroku TSUE w sprawie WIBOR-u

Koniec wuzetek dla wszystkich. Nowe zasady wchodzą szybciej niż zakładano

NBP: Nowe mieszkania potaniały w największych miastach. Do spadków dołączyła Warszawa

Mieszkania z drugiej ręki potaniały wyraźniej od nowych

Ceny mieszkań w Warszawie biją rekordy. Mediana pokazuje inny obraz rynku

Brak dostępu do mieszkań istotną przyczyną zmniejszającej się dzietności. Rynek nieruchomości musi się dostosować do zmian demograficznych

Kupno mieszkania bez podatku. Mało kto wie o tej uldze

Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję. Wiemy co dalej ze stopami procentowymi